«Дом А» .

🗺 Расположение: ЮАО, Даниловский, Дубининская, 20 мин. пешком до м. Павелецкая/Серпуховская

🏗 Застройщик: «Брусника»

🛎 Класс: бизнес

✨ Отделка: нет/whitebox

🔑 Срок сдачи: IV кв. 2027, ключи — декабрь 2028

🌳 Окружение: Соседствует с ЖК «Павелецкая Сити». Под окнами промка и железная дорога. Двадцать минут пешком до Дербеневской набережной, но маршрут так себе. Крупных парков и зеленых зон в пешей доступности нет. У метро — небольшой Павелецкий парк, плюс скверы на Павловской улице. Вся инфраструктура есть. С транспортом тоже все неплохо.

💵 Минимальные цены:
▪️ Студии (от 26 м²) — от 20,8 млн ₽
▪️ 1к (от 37 м²) — от 27,3 млн ₽
▪️ 2к (от 63 м²) — от 42,5 млн ₽
▪️ 3к (от 85 м²) — от 55,3 млн ₽

🧮 Конкуренция: Конкуренция высокая. На соседнем участке — «Павелецкая сити» . Ближе к метро Павелецкая — MYPRIORITY , Voxhall  и High Life . Ближе к Тульской — премиум «Данилов дом»  и «Дом 7 Даниловский» . Там же почти одновременно стартовала «Мангазея» .

💰 Расчет доходности: Студия площадью 26,4 м² (whitebox, 15 этаж) выставлена «Брусникой» за 20,8 млн ₽. Готовая студия в ЖК «Павелецкая сити» площадью 21,6 м² (whitebox, 17 этаж) продается за 14 млн ₽. Без учета изменения цен вторички, студия в «Дом А» будет ежегодно терять в стоимости порядка 4%. И это в том случае, если допустить, что «Дом А» будет выше по качеству. Доходность отрицательная. Однокомнатная квартира (евро-2) площадью 36,6 м² (whitebox, 5 этаж) в «Дом А» стоит 27,3 млн ₽. Готовая однушка в ЖК «Павелецкая сити» площадью 39 м² (whitebox, 7 этаж) продается за 19,5 млн ₽. Без учета изменения цен вторички, однокомнатная квартира на ключах будет стоить чуть более 21 млн ₽. Доходность также отрицательная.

📌 Вывод: Удивительные цены «Брусники» на старте отметили все. Совершенно не интересно для инвестиций с учетом высокой конкуренции и >4 лет до ключей. Да и для себя, наверное, не стоит покупать сейчас.