🗺 Расположение: ЦАО, 5 мин. до метро Павелецкая

🏗 Застройщик: Гранель

🛎 Класс: бизнес

✨ Отделка: без отделки

🔑 Срок сдачи: сдача 2 кв. 2027, ключи еще позже

🌳 Окружение: рядом Павелецкий вокзал, ж/д, Павелецкая плаза, в пешей доступности набережная

💵 Минимальные цены:
— Студии от 16,6 млн. за 30 квм (хотя обещали, что будут от 14 млн.)
— 1к от 19,5 млн за 40 квм
— 2к от 28,6 млн. за 62 квм

🧮 Конкуренция: Район Павелецкой также активно застраивается, так что конкуренция тут высокая, но и спрос тут очень высокий – рядом строится Павелецкая Сити  от MR Group/Level Group, Voxhall  от Эталона, OPUS  и High Life  от Пионера, ERA  от Tekta. Павелецкая Сити на 10% дороже, но там есть white box и сдача на 3 года раньше, с другой стороны, он расположен дальше от метро — с учетом всех различий он немного выгодней. Voxhall стоит на 15% дороже, но и сдача там на 2 года раньше, так что можно сказать, что цены такие же. Остальные ЖК премиум класса, так что ценник там выше. Выделяется ERA — не смотря на заявленный премиум и сдачу на 1 год раньше, этот ЖК стоит на уровне MyPriority Paveletskaya . Даже с учетом более удаленного расположения от метро в ERA цены интереснее.

💰 Расчет доходности: В Павелецкая Сити готовая студия 21 квм с white box стоит 14 млн., а 1к 39 кв.м. 19,9 млн. Сделав поправку на площадь, отделку и расположение получаем, что готовая студия 30 квм в MyPriority Paveletskaya в текущих ценах стоила бы около 17,5 млн., а 1к 40 квм 21 млн. Это соответствует годовой доходности 1-2% для студий и 2% для 1к без учета роста цен на рынке.

📌 Вывод: Цены в рынке, локация перегрета и скоро весь объем вышедших ЖК начнет давить на ценник. Например, в Павелецкая Сити в июле было продано всего 7 квартир, в High Life 8 (а в июне 1), в Voxhall 11 (в июне 5), в ERA 22. Самый выгодный вариант здесь – это ERA , но только если получится сделать премиум, а не бизнес.