​​ 📍 Сегодня мы писали про старт продаж ЖК «Плеханова, 11»  от застройщика ПИК, класс «комфорт плюс», полная отделка, ключи до 09.2026. Не будем тянуть с обзором, поскольку старт, судя по количеству броней в первые часы, ажиотажный.

Это проект — начало перестройки экс-промки Прожектор (ВАО, Перово). Вообще, здесь всё масштабно и с КРТ: планы на 1,4 млн м² жилья, включая 0,5 млн м² под реновацию. Кроме того, все участки локации, освобождаемые от хрущёвок, логично тоже пойдут под освоение.

Из интересного, ПИКи осваивают новый продукт. Будут новые цвета и фактура фасадов. Отопление в полу. Этажи с окнами в пол и внутрипольными конвекторами перед ними. Даже балконы, в т.ч. галерейные. Экспериментируют с планировками. Даже пытаются сработать мастер-спальни. Хотя, откровенно, много слишком ужатых вариантов, где на полезную площадь спальни остаётся 6-8 м². В общем, стоит выбирать вдумчиво.

На старте цены были такими:

Студии (19 м2) — 7,5 млн руб
2-ЕВРО (33 м2) — 10,8 млн руб
3-ЕВРО (50 м2) — 14,6 млн руб
4-ЕВРО (73 м2) — 21,7 млн руб

Давайте сначала прокомментируем цены: на старте они были неплохие. Было понятно, что если ПИК «выйдет» с аккуратным прайсом в этом проекте — значит он не верит в дальнейший рост рынка. Что вобщем-то и произошло: студии за 7,5 млн руб и ЕВРО-3 по 300 тыс руб/м2 с полной отделкой в комфорт+ классе — выглядели вполне. Ну и видимо поэтому, все самые интересные предложения — были забронированы буквально на 30 минут. А вы еще говорите, что денег у людей нет, кто будет этот бетон покупать… Застройщик дал интересную цену — и все «смели» за 30 минут. Вот такие дела.

О проекте: скорее всего, не дотягивает этот проект до уровня « комфорт+». Да, есть балконы, улучшенная отделка, дизайнерское лобби, человеческая (горизонтальная) система отопления и увеличенная площадь остекления. Но фасады…не радуют. Если сравнить с одноклассниками от ПИКа: с ЖК «Полар»  и «Vangarden»  — получился какой-то недокомфорт+. Да и тех балконов для кондиционеров нет… В общем, как-то странно, такое ощущение, что текущий проект — какая-то экспериментальная серия или ПИК решил жестко экономить...

🧮 Конкуренция: В непосредственном окружении конкурентов нет, но южнее – Перовское 2  от ПИК и Level Нижегородская . В Перовское 2 цены на 15% выше, но там сдача на 2 года раньше, хотя и класс пониже. В Level Нижегородская цены схожие, там сдача в то же время, схожий класс (хотя, кажется, у Левела покачественнее будет финишный продукт), но у Левела нет отделки. В целом, с учетом различий, Плеханова 11 выгоднее обоих проектов.

💰 Расчет доходности: Если смотреть на цены готовой вторички, то в ЖК Perovsky (схожий класс, расположение) студия 31 квм с качественным ремонтом стоит 12,4 млн. Так что с учетом разницы в площади, в Плеханова 11 при неизменных ценах на вторичном рынке 19,4 квм с чистовой отделкой будут стоить на ключах около 9,3 млн., а 1к 32 квм 12,7 млн. Это подтверждается и ценами на готовые квартиры в Перовское 2 с учетом разницы в классе. Таким образом, годовая доходность для студий = 6%, а для 1к 5% .

📌 Вывод: В сравнении со многими другими проектами, где сейчас доходность нулевая или даже отрицательная, этот проект гораздо интереснее, да и конкуренция низкая, но сейчас практически нет хороших вариантов для инвестиций, проще на вклад деньги отнести. Этот проект можно взять для игры в долгую (аренда) или для себя, так как относительно конкурентов цены выгоднее. Пока можно отметить, что цены на старте не выглядели запредельными, а под аренду проект вполне подходит: 10 мин пешком до метро через сквер с прудом, а до «Третьяковской» — 12 минут на подземке.