Детально рассчитаем ЖК 2-й Иртышский  от ПИК.

🗺 Расположение: ВАО, Гольяново, 25 мин. до метро Черкизовская/Щелковская

🏗 Застройщик: ПИК

🛎 Класс: комфорт+

✨ Отделка: чистовая

🔑 Срок сдачи: ключи июнь 2027

🌳 Окружение: Рядом ж/д, промзона, ТЭЦ, в общем «на любителя»

💵 Минимальные цены:
Студии – от 8,3 млн. от 20,1 квм
1к – от 11 млн. от 33,3 квм
2к – от 14,5 до 47,9 млн руб.
3к – от 83,7 до 25,8 млн руб.

🧮 Конкуренция: Конкуренция здесь высокая – рядом строится Открытый парк , Лосиноостровский парк  от того же ПИК, Метроном  от Брусники. По сравнению с Открытым парком цены тут на 5% выше и сдача на 2,5 года позже, так что даже повышенный класс не оправдывает такую разницу в цене, ценник тут должен быть на 5% ниже Открытого парка, а не выше.

💰 Расчет доходности: В Лосиноостровском парке готовая студия 22 квм стоит 8,5 млн., он сильно ближе к метро, но ниже классом, так что цены должны быть сравнимы на готовое. Таким образом, готовая студия 20 квм во 2-м Иртышском стоила бы 8,1 млн. с поправкой на площадь – это ниже цены продажи сейчас, а значит доходность отрицательная. Готовая 1к 33 квм в Лосиноостровском стоит 13 млн., столько же стоила бы и готовая 1к во 2-м Иртышском: годовая доходность 6%.

📌 Вывод: Студии совсем не интересны, 1к чуть лучше, но доходность все равно низкая, а конкуренция очень высокая.