Старты продаж, даже закрытые, уже не те: суперцен уже не найти😞 Вышел по закрытым предброням TATE  от КОРТРОС (СВАО, Марьина Роща, ул. Веткина, 2).

1️⃣ ПРОЕКТ, ЛОКАЦИЯ

▪️ Территория бывшего цементного завода, зажатая между железной дорогой и автомагистралью. Будут 2 башни на 1104 квартиры с подземным паркингом на 545 мест. Большинство планировок — студии и евродвушки, на этаже до 14 квартир, такой вот бизнес-класс.

▪️ Ближе к «Алексеевской» Кортрос строит ещё один ЖК бизнес-класса — iLove . Там цены на однушки начинаются от 11,4 млн руб., на двушки — от 18,3 млн руб. Ещё в Марьиной роще ближе к ТТК есть премиальный ЖК Mod от MR Group.

2️⃣ КВАРТИРЫ

▪️ Как ни странно, нарезали TATE не так мелко, как следовало бы ожидать в такой локации. Из 1104 квартир, студий 16%, а однокомнатных (включая 2Евро) — 40%. Причём 3+ комнатных почти 10%. Кому они там нужны? Семейным там пока делать нечего.

▪️ Кондиционирование центральное, VRF с водяным охлаждением. На этаже 12–13 квартир и 6 лифтов. Потолки базово 3,1-3,27 м. В пентхаусах по 4,5 м, вероятно, с попыткой пройти по нормам на антресоли. Напомним, под антресолью потолок в чистоте должен быть минимум 2,5 м, а на ней – 2,1. Плюс толщина перекрытия и отделки.

3️⃣ СРОКИ

▪️ Ключи ждать 4 года . В ДДУ будет декабрь 2027. Дата ровно совпадает с погашением кредита по проектному финансированию. Значит к ключам будут стараться продать всё. Тогда целевой средний темп продаж что-то в районе 23 лотов в месяц. Вполне посильно для локации.

4️⃣ ЦЕНЫ

▪️ Предбронят с вайт боксом. Однушки — от 15 млн руб., двушки — от 21 млн руб.
Студии от 29 м² и 12 млн. Кстати, их по две на этаж, нормальная планировка, и всего 178 шт. в проекте. Кому нужна там студия через 4 года — на первый взгляд, цена нормальная. Ибо в соседнем MOD по 13,5–14 млн студии выходили ещё на старте, в июле 2021. И сейчас они все распроданы. А последняя пара на продаже за 14,5 и 15,9 миллиона.

5️⃣ РЕЗЮМЕ

▪️ Вроде не плохо, нормальные площади и развивающаяся локация возле Марьиной Рощи, но проект не особенный, никак не выделяется. И пока получите ключи, пока ремонт — 2028 минимум. Покупатель с наличными пойдет во вторичку и будет прав. Лучше уж выбрать КОРТРОСовский iLove по ценам на уровне старта продаж ТАТЕ.🤷

▪️ Понятно, что застройщику не выгодно стартовать менее, чем 500 тыс за метр бизнес-класса. Иначе лучше не строить. Но инвесторам пока лучше смотреть уже дейстующие проекты, где идет снижение спроса и продаж. И выкупать лоты в моменте со скидками.

▪️ Единственное, на что стоит посмотреть на старте продаж — студии.