Напомним, на месте экс-завода Евробетон готовится стройка 405 тыс. м² недвижки, из которых жилых 255 тыс. м² (в ГНС?). Тогда это 160–170 тыс. м² квартир. Застройщик MR Group. Назвали ЖК JOIS . Позиционировать хотят как «премиум».

Что нравится

▪️ MR умеют красиво рисовать Продукт. Стекло, бетон, небоскрёбы необычной архитектуры, обилие террас, с кадками зелени, панорамные окна в пол, огромная и классная территория.

▪️ До МЦК Хорошёво 5–8 мин. пеш. Оттуда 2 станции – и Сити. На авто сюда ехать 10-12 мин, если оно важно.

▪️ Локальная точка роста, в части новой жилой застройки. Недалеко от Сити, ТТК, в 20–30 мин. езды до Центра. Визуальный простор вокруг. Не будет нагромождения застройки. Не застроят небоскрёбами шоссе, ж/д или ТЭЦ. Кстати, по отношению к ТЭЦ-16, что в 600 м северней – на газу. Поэтому сугубо вопрос эстетики и редких эпизодов ночного шума от прочисток и испытаний.

Что НЕ нравится

▪️ Сомнения в итоговом качестве. MR довольно легко относятся к изменению проектов. Как в процессе стройки, так и после ввода, можно получить нежданчики . В том числе, по закрытому двору или текущим окнам.

▪️ Обособленная, отрезанная от жилой ткани локация. Когда использовать удобно только свою инфру. Хоть и с отличным двором-парком. Это как отель в горах за городом: отлично какое-то время. Потом становится скучно и начинаешь куда-то ездить. Окружение недружелюбным и некомфортным будет ещё многие годы. Парки, социалка – всё транспортом.

▪️ Про метро: МЦК – хорошо, но это не самая удобная история. А станции подземки далековато (15 мин.). В т.ч. будущая м.Звенигородская (2026-2027, 1-я очередь Рублёво-Архангельской ветки). Которая будет за шоссе. И станет преимуществом конкурентов, как и парки-набережные.

▪️ На авто: Возвращаться в JOIS куда легче, чем выезжать. Выскочить на Звенигородку сейчас – значит 10 мин. наворачивать крюки-развороты. Само шоссе в центр – уже тормозит. С заселением всех проектов, которые на него «сядут» – будет ппц. Значит, все полезут на Хорошёвское.

▪️ Виды: в каждую сторону есть нюанс. Север – ТЭЦ. Восток – ж/д и пустырь. Юг – остатки промки и шоссе. Запад – остатки промки и будущий проект Sminex (Мнёвники, 1).

▪️ Свои кафе, салоны, фитнес и детские комнаты – это, конечно, хорошо. Но что с социалкой? В пешей сейчас нет ничего. Ездить к соседям, так там своих желающих валом. Короче, ждём уточнений.

▪️ Потенциальные сроки. По объёму проект схож с Павелецкая Сити . Который стартовал в 2020, и по ключам последней очереди идёт сейчас в середину 2027. Учитывая нынешний тренд на сроки, квартиры в JOIS можно ждать в 2029?

▪️ Себестоимость такого продукта, со всеми АХР-ами и коммерческими расходами, может вытянуть под 350 тысяч за квадрат. При этом текущие конкуренты в среднем держат предложение по 500 тысяч. Если JOIS будет стартовать в ближайшее время, то будет целиться куда-то в 450–500 с вайт бокс (проверим). Чтоб вытащить маржинальность проекта в 25%, ср. цена продажи должна быть 600 тысяч. И к концу выходить куда-то под 800. Неоднозначно, учитывая место, грядущее завершение госипотек и локальную конкуренцию. А нависать конкуренция будет прилично. Только в течение 2-3 лет, рядом появится 350–500 тыс. м² жилья.

Ещё по теме:
MR Group планирует новый ЖК Jois.