Мы уже писали о старте продаж в «Мангазее на Тульской» . Теперь проанализируем проект и цены внимательнее.

🗺 Расположение: ЮАО, Даниловский, Большая Тульская, 6 мин. пешком до м. Тульская

🏗 Застройщик: «Мангазея»

🛎 Класс: бизнес+

✨ Отделка: нет

🔑 Срок сдачи: IV кв. 2027, ключи — июнь 2028

🌳 Окружение: На месте снесенного «Серпуховского двора», квартал улиц Большой/Малой Тульских и ТТК. Под окнами Тульская эстакада. Десять минут пешком до Даниловской набережной, 40 — до Нескучного сада. С зелеными зонами в локации вообще негусто. С другой стороны, есть вся инфраструктура для жизни. С транспортной тоже все отлично.

💵 Минимальные цены:
▪️ 1к (от 41 м²) — от 20,1 млн ₽
▪️ 2к (от 63 м²) — от 27,3 млн ₽
▪️ 3к (от 86 м²) — от 39,5 млн ₽

🧮 Конкуренция: Локация застраивается активно, но по большей части премиумом, по соседству «Данилов дом»  и «Дом 7 Даниловский» , апарты Deco  и Logos , в бизнесе строится ЖК «Павелецкая Сити»  и стартовавший на днях «Дом А»  от Брусники, через реку — бизнес Forst  и «ЗИЛАРТ» .

💰 Расчет доходности: Студий в продаже у застройщика пока нет, хотя, судя по проектной декларации, присутствуют (от 28 м²). Однокомнатная квартира площадью 41,3 м² в «Мангазее» (10 этаж, без отделки) на витрине стоит 20,1 млн ₽. Похожая квартира в ЖК «Павелецкая сити» (40 м², 15 этаж, whitebox) выставлена на продажу за 19,9 млн рублей. Без учета роста цен на вторичку, с поправкой на локацию, этажность и отделку, на ключах 1к в «Мангазее» будет стоит 23 млн. Годовая доходность в районе 3%.

📌 Вывод: По ценам «Мангазеи» на старте (4 года до ключей) в этой локации и рядом есть готовые предложения с лучшим окружением и теми же параметрами (тот же ЗИЛАРТ). Не выгодно.