Покупка квартиры с торгов может быть выгодной. Но в любом случае будет рискованной.

Вот реальный случай.

В 2019 году женщина взяла в МФО займ в размере 1 087 000 руб. В залог она отдала квартиру, собственнице которой была.

Займ женщина не отдала и МФО через суд добилась реализации квартиры на публичных торгах.

Торги состоялись в 2020 году. Победительницей стала другая женщина.

Все было бы хорошо, но в квартире были прописаны, помимо должницы, ее мать и ее несовершеннолетний сын.

Новая собственница подала иск о выселении бывшего собственника и ее семьи.

Иск казался рядовым, и проблем в нем не предвиделось. Иначе зачем бы покупать квартиру с прописанными людьми?

Что решили суды.

Суд первой инстанции, состоявшийся только в 2022 году, иск удовлетворил.

Переход права собственности на жилое помещение к новому собственнику является основанием для прекращения права пользования прежним собственником и членами ее семьи

Апелляция, однако, решение отменило и в иске отказала:

1. Мать собственницы отказалась от приватизации спорной̆ квартиры в 2009 году и до сих пор в квартире проживает. Значит, при переходе права собственности на жилое помещение к истцу она не утратила право пользования квартирой

2. К тому же ЦБ РФ в марте 2022 года рекомендовал финансовым организациям приостановить до 31 декабря 2022 г. процедуры принудительного выселения должников (бывших собственников и лиц, совместно с ними проживающих) из жилых помещений, на которые кредиторами ранее было обращено взыскание.
Значит, и должница, и ее сын сохраняют право проживания в данной квартире.

Кассация с этим решением согласилась.

Но не согласилась текущая владелица.

И подала жалобу в Верховный Суд РФ (ВС РФ).

Позиция ВС РФ.

1. В силу прямого указания п. 1 ст. 78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на спорное жилое помещение является основанием для прекращения права пользования им залогодателем и другими лицами, проживающими в нем, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

2. Но суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что при переходе права собственности на жилое помещение к истцу. Мать должницы не утратила право пользования квартирой, в связи с чем не может быть признана утратившей право пользования данным жилым помещением и выселена из него.

3. В то же время апелляция не учла, что взыскание на имущество должницы было обращено в 2020 году, а информационного сообщения ЦБ РФ датировано 02 марта 2022 г. К тому же оно носит рекомендательный характер и обращено к юридическим лицам, а не к физическим. А в данном деле спор именно физических лиц.

Так что такое сообщение ЦБ РФ и не могло быть основанием для отказа судом удовлетворении исковых требований в отношении должницы и ее сына.

Определение ВС РФ.

1. Апелляционное определение, определение судебной коллегии по кассационного суда отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований в отношении должницы и ее несовершеннолетнего сына.

2. В отменённой части направить дело на новое апелляционное рассмотрение.

3. В остальной части вышеуказанные судебные акты оставить без изменения.

Источник >>

Выводы:

Покупать квартиру с прописанными людьми по-прежнему – большой риск. Многие участники торгов решили, что кто-то проверяет объекты для продажи и поэтому можно «просто выгодно купить». В данном случае банальная проверка документов-основания получения права собственности показала бы наличие «вечного соседа».

С другой стороны, раз государство напринимало такие законы, то логичней было бы именно ему заботиться об «отказниках». А не вешать их на плечи покупателю.

Так что, при покупке квартиры требуйте выписки всех жильцов из квартиры до сделки. Хотя это и не всегда возможно.