После увеличения размера первого взноса все чаще стали звучать идеи: а не использовать ли нам материнский капитал на покупку квартиры?

Покупай, но помни, что продать такую квартиру будет сложнее!


Проверка при покупке квартиры на использование продавцом материнского капитала — это основной пункт каждой сделки.

👉 Если доли детям выделены — то для распоряжения такой квартирой потребуется согласие опеки.

Согласие должно быть выдано, если права ребенка не нарушаются и жилищные условия ребенка не ухудшаются.

Однако органы опеки трактуют это очень узко и выдают согласие только если с продажей квартиры ребенок получает в собственность долю в другой квартире , причем эта доля в абсолютных метрах должна быть не меньше, чем в продаваемой и при этом новое жилье должно быть качественно не хуже.

Так, например, отказать в согласии могут, если продаваемая квартира свободна от ипотеки, а новая приобретается в ипотеку. Или если родители планируют продать квартиру и вложить деньги в строящееся жилье.

Но даже если опека против — выход тем не менее есть.

По делам об отказах опеки существует разнообразная судебная практика. Отмену отказов опеки суды мотивируют тем, что опека должна была выяснить, что продажа не нарушает интересов ребенка и учесть все факторы, а не только площадь жилья.

Например, суд счел, что продажа квартиры, в которой ребенок только формально имеет долю, но проживает в другом регионе и вынужден содержать не нужную ему квартиру в старом фонде, а зачастую еще и не в самом благополучном районе в то время как деньги, вырученные от продажи, могли бы поступить на отдельный счет и быть потрачены на образование ребенка – это сделка в интересах ребенка и отказ в данном случае незаконен.

К сожалению, такие решения как правило принимаются не в первой инстанции и занимают много времени и сил.

Посмотрим со стороны покупателя.


Как проверить использовался ли материнский капитал при приобретении квартиры?

В едином государством реестре недвижимости, к сожалению, нет отметок о том, что по квартире использовались средства мат. капитала.

В договоре (ДДУ, купли-продажи) сведения об оплате мат. капиталом будут только если он использовался на оплату первоначального взноса по ипотеке. Кстати, и в этом случае бывают сюрпризы – в судах регулярно появляются дела, когда эти сведения в договоре не отражены.

Ниже факторы, которые должны насторожить покупателя:

♨️ у продавца есть дети, но они в квартире не прописаны

♨️ продавец долго не снимал залог, хотя давно рассчитался с банком

👉 Совет: если у продавца есть дети, хотя бы один из которых рожден после 1 января 2007 года (с этого времени действует гос. поддержка в виде мат. капитала), просим продавца предоставить справку об использовании мат. капитала — выписку со счета, где хранится материнский капитал. Она легко выгружается из Госуслуг.

По ней сразу можно будет понять использовался ли он на оплату квартиры или нет.

Другое дело, что получить стопроцентную гарантию надежности сделки с квартирой, купленной ранее с привлечением средств маткапитала, невозможно. Есть шанс, что жилье было несколько раз перепродано, и маткапитал присутствовал в одной из прошлых сделок, что усложняет проверку.

Как минимум – нужно получить расширенную выписку из ЕГРН, где прописана вся история продажи объекта. Так хотя бы станет понятно, что искать и проверять.

Материнский капитал — «дело тонкое, Петруха» 🧐 так что тут лучше 100 раз проверить и 1 раз купить.