Когда СМИ и телеграм пишут о миллионах метров нераспроданного, важно погружаться и разбирать их структуру. Берём целевой регион. Смотрим года ввода этого «нераспроданного». И копаем у кого и в каких проектах осталось слишком много.

1️⃣ В данных Дом.РФ на декабрь 2023 имеем:

Вся Москва – остатки непроданного жилья там, где продажи открыли = 7 млн м², и где не открыли = 2,9 млн м². В сумме 9,9 млн метров. Страшно? Нет. Просто 70+% этого в горизонте ввода 2025–2028 . То есть всё это строить и продавать ещё годы и годы. При том, что за последние 2 года в Старой и Новой Москве продали 8,2 млн м² квартир.

2️⃣ Хорошо, а что с непроданным там, где ввод в этом году . Здесь же можно и скидку у застройщика попросить, его же запасы давят? Смотрим.

С вводом в 2023, остатки с открытыми продажами = 190 тыс. м², с неоткрытыми = 170 тыс. м². Как это «с неоткрытыми», когда год уже кончился? Всё просто – все эти 170 тыс. висят в замороженном долгострое Сиреневый Квартал от Апрелевка С2, в 35 км от МКАД. Осталось разобрать 190 тыс.

3️⃣Смотрим у кого висят основные запасы (см. скрин).

👉 Больше всех у Центрстроя (38 тыс. м²). И всё это – жк Эдельвейс  под Апрелевкой. Идём на сайт. Скидок нет. Как так? А просто не горит. Ибо, застройщиков больше давят сроки не ввода, а ключей в ДДУ. Ввод можно двигать без сложностей. Так вот, ключи в Эдельвейсе на 4Q 2023 — 1Q 2024, а кредит по проектному финансированию (ПФ) закрыть нужно летом 2025. Вот и не торопятся, наблюдают за манёврами госипотек

👉 Следующий СЗ ТПУ Технопарк – это Regions Development и Dream Towers . Тут готовность высокая, а непроданного аж 63% проекта. На сайте уже заявляют дисконт 15%. Почему не больше? Почему с таким остатками не паникуют? А потому что ключи – март 2024, а кредит до декабря 2026. Сиди себе, продавай готовое пока терпит финансовая модель и не прижмёт срок.

👉 Дальше идёт AFI Development – здесь зависло 23 тыс. м² в их Афи Парк Воронцовский . Скидка 8% на ограниченный пул. Немного? А потому что также – ключи в ДДУ терпят до марта 2024, а кредит ещё плюс год.

👉 Следом СЗ ЭСИ – все запасы в ЖК Self . Вот тут интересно. Ввод и ключи заявлены 4Q 2023. Хотя по готовности – вряд ли. Но нераспроданно 66% проекта. О скидках на сайте даже не заикаются. Но ПФ до лета 2026. То есть, ситуация не так уж чтобы пылает.

👉 Ну и ПИК. Для них 15 тыс. м² запасов с ключами в начале 2024 – просто слёзки котика. Крошки сидят в Руставели 14 , Лосиноостровском Парке  и Кронштадтском 9. Но продано 94-97% проектных объёмов

Вывод: затоваренность откладывается. Каких скидок вы ждёте? Никаких проблем в запасах на рынке нет. Всё у строителей нормально.