Цены на первичке завышены, в первую очередь за счет историй с комиссиями от застройщиков банкам и разных схем, где застройщику нужно кому-то платить, когда застройщик просто поднимает цену на величину комиссии вне зависимости от рыночной коньюктуры.

Если заемщику потребуется продать такое жилье, его цена на вторичном рынке окажется существенно ниже, чем при покупке на этапе строительства, и может не покрыть величину долга заемщика в случае низкого первого взноса. Ситуация с проблемными кредитами и продажей недвижимости через торги еще хуже, т.к. цены там еще ниже.

Банк рискует не возместить свои расходы по кредитам с переоцененной недвижимостью. А если таких кредитов будет много...А если таоке будет у всех банков... Кроме того, появление на торгах вот таких переоцененных проблемных объектов приведет к еще большему снижению стоимости. Это как "снежный ком". Это системные риски.

Поэтому повышается первоначальный взнос и именно там, где Центробанк видит риски, поэтому вводятся дополнительные ограничения на такие кредиты. Чтобы избежать системных рисков, как говорит ЦБ РФ. Прикрепленная картинка из январского обзора ЦБ РФ за декабрь 2023.