​​ 📍 ЖК «Clementine» , Москва ул. Корнейчука, 27 , застройщик СМУ-6 (Upside Development), апартаменты, отделка вайтбокс, ключи до 09.2024.

Пожалуй, это самые дешевые «правильные» апартаменты внутри МКАД. Под «правильными» подразумеваем то, что это не редевелопмент, когда какое-то промздание отремонтировали и которое может попасть в будущем под снос в рамках КРТ. Это нормальные апартаменты, которые возводятся с чистого листа, через этап котлована и с разрешением на строительство.

Текущие цены от:

— Студии (20 м2) — 4,4 млн руб
— ЕВРО-2 (35 м2) — 6,1 млн руб
— ЕВРО-3 (49 м2) — 9,3 млн руб

Это же апартаменты, а значит неликвид при текущих ставках — подумаете вы. Да, на первичном рынке апарты — неликвид, т.к. нет льготной ипотеки. А вот на «вторичке», ликвидность апартаментов измеряется величиной дисконта от цены аналогичной квартиры. Условно, если квартира стоит 8 млн, а апартаменты 6 млн — последние становятся не таким уж и неликвидом, да и ипотечные ставки на вторичном рынке не зависят от наличия прописки, т.е. одинаковы. Поэтому, бояться слова «апартаменты» не стоит, ликвидность в этом сегменте есть, при правильном ценообразовании они вполне нормально продаются и покупаются на «вторичке».

👉 Основные наблюдения:

Проект «стартанул» почти два года назад, скоро начнется выдача ключей. А цены так и остались на уровне стартовых и даже ниже.

Это старый обжитой район «Бибирево» со всей инфраструктурой. Буквально в 100 метрах парк с мостами и перголами, крупный ТЦ в 3-х минутах пешком. В пешей бизнес-центры «Нагорное» и «РТС». В общем, обычный нормальный «спальник» Москвы и можно было бы похвалить проект, но у площадки есть две проблемы: расположение у МКАД и метро в условной пешей доступности, идти до него минут 20-30.

С расположением у МКАД, может еще и можно смириться, а вот метро… Это действительно проблема, которая сужает целевую аудиторию как при продаже, так и при аренде. В общем, основные потенциальные покупатели и арендаторы — это местные, т.е. те, кто по тем или иным причинам «привязан» к этой локации.

👉 Если вы смотрите «под аренду»: студию в этом проекте вы сдадите тыс за 35 руб. Да, да, это не дешево, с учетом того, что метро не в пешей. Но в ЖК «Полярная-25», где метро тоже далеко, студии сдаются по 40-45 тыс руб. Если у вас бюджет ограничен — проект вполне стоит рассмотреть.

👉 Если вы смотрите «под инвест»: основания для роста цены есть. Студия с ремонтом тут будет стоить не менее 6 млн руб, ведь в этой ценовой категории на районе конкурентов просто нет.