Смотрим документы и цены старта элитного Тишинского Бульвара  от Sminex (ЦАО, Пресненский).

14 корпусов 3-24 этажей. Потолки от 3,4 м. Панорамные окна в пол, в т.ч. моллированные. Лоты со вторым светом и каминами. Первые этажи под коммерцию, а в трёх домах ещё и офисы. Ещё обещают детские комнаты, общественную гостиную с террасой, фитнес с бассейном.

В декабре писали, что если Смайнексы насчитают себестоимость как у конкурентов и оформят весь проект сразу, то при заделе на 1000 квартир и среднем целевом темпе 20 ДДУ в месяц, будут ориентироваться в цене на соседний Republic . Однако, в этом случае маржа старта будет в минусе.

Как в итоге стартовали:

1️⃣ Документы сделали на половину проекта. И стартовали с корпусов, что у южной границы участка, дальше от Репаблика. В них 338 квартир на 35 тыс. м2, то есть средняя площадь лота 103 м2. Нарезка крупнее и Репаблика (ср. 80 м2) и квартир в Славе  (62 м2). Т.е. в итоге в проекте будет около 700 лотов. Меньше, чем предполагалось. Ключи 1-го этапа к апрелю-июлю 2028. Что, при общем кредите Сбера на 49,1 млрд до фев. 2023, позволяет предположить целевой средний темп продаж 1-го этапа на уровне всего 6 ДДУ/мес. Такой манёвр, до выхода 2-го этапа, даёт возможность пощупать спрос.

2️⃣ Расчётная себестоимость Тишинского Бульвара получился сильно выше соседей. По общей площади, порядка 360 тысяч в СМР, и 480 тысяч полной инвестиционной. С такой себестоимости, выходить на среднем уровне экспозиции соседей в 720 тысяч, значило бы стартовать с маржинальностью минус 35%.

3️⃣ Поэтому Смайнекс вышли в рынок существенно дороже: средняя метра — 1 миллион, с диапазоном 0,8-1,9. Это позволило стартовать модель около уровня безубыточности.

4️⃣ При такой себестоимости, чтобы вытянуть модель на среднерыночной целевой уровень маржи 25-30%, средняя цена продажи на горизонте 4-5 лет должна выйти 1,3-1,4 млн/м2. Тогда, на конце средняя цена будет на уровне 1,7 млн./м2. Или ок +13% роста в год от стартовых цен. Реально такое? Плюс/минус — да.

5️⃣ Но речь о 1-м этапе. Второй будут стартовать посмотрев на спрос. Могут и дешевле. Поэтому, в целом, тут особых инвестиций не видно (кроме качественных лотов ниже 900 000). Кому для себя — крайне достойные обещания по элитным картинкам и продукту.