Недавно мы рассказывали о новых схемах застройщиков. Одна из ключевых — рассрочки, которые позволяют отдавать первоначальный взнос (ПВ) в размере 5-10%, зафиксировав цену квартиры. А через 1,5-3 года либо заплатить оставшуюся сумму, либо взять ипотеку под уже адекватные (надеемся) проценты.

Но рассрочка — это риски как для покупателя, так и для застройщика. И история это подтверждает.

⌛️ Гонконг. В конце 90-х девелоперы продавали квартиры с ПВ 10-15% в рассрочку на 2-3 года. Начался Азиатский финансовый кризис, и цены на жилье упали почти вдвое. Около 40% покупателей перестали платить. Их долг по рассрочке оказался сильно выше рыночной стоимости квартир.

Итог: крупные застройщики понесли серьезные убытки, мелкие — обанкротились.

❓ Какие риски стоит учитывать нам:

1️⃣ Покупателю. Никто не может гарантировать, что за 2-3 года ставки действительно снизятся или банки будут готовы выдавать кредиты в нужном объеме.

Цены на недвижимость могут относительно снизиться (хотя сейчас девелоперы не готовы идти на «скидки»). Платить за объект выше рыночной цены никому не захочется.

2️⃣ Застройщику. Низкий первоначальный взнос не создает у покупателя достаточной привязки к объекту. Если квартира сильно подешевеет, ему будет проще отказаться от жилья, чем продолжать платить.

Самый пессимистичный сценарий: Покупатели перестанут платить по рассрочкам ⏩ у девелоперов возникнут проблемы с финансированием строительства ⏩ стройка заморозится / задержится ⏩ появится еще больше отказов от платежей. Все посыпется, и застройщики обанкротятся.

От обвала цен и масштабного кризиса мы, конечно, далеко, но нужно быть бдительными.