В середине ноября Эльвира Набиуллина представила Основные направления денежно-кредитной политики на следующую трехлетку. Разумеется, была затронута тема ипотеки.

Госдума выдвинула предложение дифференциации льготной ставки по регионам, прозвучали идеи разделения по средним доходам в регионах и по их обеспеченностью жильем.

Последнюю неделю тему активно обсуждают аналитики, девелоперы, экономисты. Депутаты направили обращения в профильные министерства, ЦБ, а также пригласили высказаться представителей банков. Мы не могли остаться в стороне и решили представить свой взгляд на ситуацию.

Сегодня оценим, как обстоят дела с доходами в регионах нашей необъятной, и обсудим, действительно ли между ними есть существенный разрыв, который отражается на доступности жилья.

Основное:

▪️ Региональное неравенство не искоренить полностью, оно обусловлено фундаментальными особенностями субъектов. Например, самые высокие зарплаты концентрируются в регионах Крайнего Севера, где сконцентрирована добыча полезных ископаемых и введены надбавки за тяжелые условия труда.

▪️ Проблема неравенства внутри регионов стоит более остро, чем проблема межрегионального неравенства. Так, зарплаты между верхней и нижней 20%-ми группами регионов отличаются в 2,5 раза . В то же время между верхней и нижней 20%-ми группами внутри регионов отличие в 6,5 раз!

▪️ Разница доходов по регионам компенсируется аналогичной разницей в ценах на жилье . Так, отличие по зарплатам между 20-м и 80-м перцентилем по выборке регионов в 1,5 раза, а отличие той же выборки по ценам — в 1,6 раз. Цена в данном случае является естественным стабилизатором.

▪️ Доступность жилья слабо зависит от доходов. В регионах со схожими зарплатами может наблюдаться сильный разрыв по доступности жилья .

▪️ В более богатых регионах, однако, после погашения обязательных платежей за жилье остается больше свободных средств. Это объясняется тем, что стоимость потребительской корзины в абсолютном выражении меняется от региона к региону меньше, чем заработные платы.

В этих условиях дифференциация ставки по регионам может привести к росту цен , что в итоге рискует дать обратный эффект – снижение доступности жилья и рост неравенства.

▪️ Оценка по уровню обеспеченности позволяет выявить отстающие регионы с высоким потенциалом наращивания строительства. Среди них – субъекты Северного Кавказа и Южного округа, а также Сибирский и Дальневосточный округа, где уже реализуются программы поддержки.

💡 Таким образом, дифференциация ставок по доходам в регионах вряд ли принесет желаемый эффект. Чтобы разделение работало, нужно базировать его на других параметрах.

Для сокращения неравенства разделение должно идти по доходам населения в целом по стране, а в целях стимулирования строительства в отстающих регионах (как на Дальнем Востоке) мы бы смотрели на более широкий набор параметров: обеспеченность жильем, текущие показатели строительства (динамика вводов, распроданность портфеля строительства) и потенциал регионов.