Адрес: Москва, Перовское шоссе, вл. 21

Застройщик Level, ключи до 12.2026, корп 1 — без отделки, корп 5 — вайтбокс, комфорт-класс.

Текущие цены от:

— Студии (22 м2) — 8,5 млн руб
— 2-ЕВРО (37 м2) — 11,6 млн руб
— 3-ЕВРО (64 м2) —18,2 млн руб
— 4-ЕВРО (77 м2) — 22,2 млн руб

На пресейле, в начале августа, цены были очень неплохие. Например, ЕВРО-3 (64 м2) стоили около 13,7 млн руб. Был даже определенный инвестиционный потенциал. Да, да, именно так — ну где еще в пределах МКАД, у метро, можно купить 64 м2 за 13,7 млн руб? Оставим для истории цены пресейла:

— Студии от 7 млн руб
— 2-ЕВРО (37 м2) — 9,5 млн руб
— 3-ЕВРО (64 м2) — 13,7 млн руб

Основные наблюдения:

Проект находится близко к центру, до Садового всего 5 км — это плюс. Но в треугольнике из ж/д путей — это минус. В 10 минутах пешком будущая ТПУ «Нижегородская» объединяющая розовую ветку метро + МЦД 4 + МЦК + БКЛ. Транспортная доступность — очень и очень неплоха. Правда в центр на метро придется добираться с одной пересадкой, ну или на автобусе по выделенной полосе: несколько остановок и вы на «Таганке» или на «Китай-городе».

Еще из нюансов — парков в пешей доступности нет, есть только сквер. И рядом 2 земельных участка попали в КРТ: будет построен спортивно-развлекательный ТЦ и комплекс апартаментов — но это скорее плюс.

👉 Если вы смотрите «под аренду»:

С учетом сроков, текущие цены в «Level Нижегородская » — завышены. В соседнием ЖК «Перовское-2» со сроками сдачи студии с отделкой по 6,5 млн руб «под аренду» — смотрелись очень даже хорошо. Да, сейчас таких цен нет, поезд ушел, но и покупать «под аренду» за 8,5 млн руб без отделки и с ключами в 27 году — нет никакого смысла, есть более интересные проекты.

А если взять ипотечный калькулятор, то тут еще интереснее 😉

Даже при ПВ в 20% и текущей ипотеке в 14,5% для самой небольшой студии вы получите платеж около 65000 рублей в месяц. Т.е. около 750 000 рублей переплата в год или 2М рублей за 3 года строительства.

Аренда там будет те же 50к в месяц, что меньше на 15000р в месяц, чем ваш ипотечный платеж. По статистике, доход с аренды нужно считать на 10 месяцев в год, а ипотеку придётся платить 12 месяцев в году, плюс страховка.

👉 Если вы смотрите «для себя»:

К 2027 году, локация, конечно будет совсем другой. Достроят ТПУ, часть промзоны застроят в рамках комплексной развитии территории (КРТ), построят 2 новых школы и один дет сад, новый ФОК, а так же реконструируют прилегающую улично-дорожную сеть. Так что если вы сейчас смотрите этот район «ногами» — не пугайтесь, со временем тут все будет по-другому.

🔖 Проект хороший, можно закрыть глаза на ж/д пути и некоторые «кривые» планировки, если бы застройщик так не повысил цены. Явно Левел хочет получить апсайд за продукт — архитектуру от ARCH(E)TYPE. По текущим расценкам советовать к приобретению сложно.

Локация развивается, планируется ещё пачка проектов: " Перовское, 9/10 "; "Фрезер, 19"; " 1-я Фрезерная, 2/1 "; "Перовское, 7"; "Фрезер, 17". Будем отслеживать.