Давайте вместе порассуждаем, а потом посчитаем.

Последнее время выходило много домов, где средняя площадь квартир составляет 45-50 квм.

Представляете себе: это дома, в которых абсолютное большинство квартир — это студии и маленькие однушки. И тенденция по сокращению средней площади квартир сохраняется.

А кому нужны квартиры мелкой нарезки в таком объеме ❓

Основные покупатели /конечные потребители этих квартир:

⚜️ Молодые люди, которым студию покупали родители в качестве первого жилья

⚜️ Молодые специалисты, которые покупали себе первую квартиру

⚜️ Инвесторы, которые вкладывали незначительный первый взнос для последующей сдачи в аренду или перепродажи квартиры.

Львиная доля этих квартир покупалась в ипотеку с господдержкой, реже — в семейную и крайне редко — в ИТ ипотеку.

🔎 Что мы имеем теперь в связи с изменениями условий выдачи ипотеки?

Семейные люди, которые теперь вынуждены выбирать между увеличением жил площади или покупкой студии для старшего сына или под инвест, вряд ли выберут студию.

Какая ситуация у инвесторов с господдержкой? Тут нам в помощь калькулятор.

Предположим, студия стоит 10 млн руб:
💡 ПВ : 4 млн руб
💡 Господдержка : 6 млн руб под 8%

💰 Считаем « нулевую » доходность , например, на 2 года:
ПВ 4 млн руб размещаю на депозит (15% годовых) — 1,2 млн руб (упущенная выгода)
Ипотечные % — 0,96 млн руб
Дополнительные расходы — 0,1 млн руб

Итого — 2,26 млн руб.

То есть чтобы выйти в «ноль» инвестор должен реализовать свой актив через 2 года за 12,3 млн руб. Значит у застройщика аналогичная студия должна стоить 14 млн руб. Это чтобы выйти в 0 . А чтобы получить прибыль, то еще дороже.

Видимо, инвесторы на этом этапе тоже отпали .

Остались только конечники, покупающие для собственных нужд. И увеличенный размер первого взноса из-за снижения размера ипотечного кредита приведет их в аренду. Поэтому, как результат, аренда вырастет. А вот количество покупателей студий, скорее всего, сократится.