🗺 Расположение : ЮАО, Бирюлево Восточное, 20 мин. на транспорте до метро Домодедовская. Запуск Бирюлевской ветки в 2028 тоже не сильно поможет траспортной доступности.

🏗 Застройщик: Самолет

🛎 Класс: комфорт

✨ Отделка: чистовая с кондиционером (можно также добавить кухню, мебель, декор)

🔑 Срок сдачи: декабрь 2027

🌳 Окружение: Под окнами МКАД, также рядом проходит ж/д, в общем, место «на любителя»

💵 Минимальные цены:
— Студии (от 22,4 м2) —от 7,8 млн. руб.
— 1к (от 34,2 м2) — от 11,1 млн. руб.
— 2к (от 55,7 м2) — 15,8 млн руб
— 3к (71,7 м2) — 19,4 млн руб

🧮 Конкуренция: Конкуренция тут низкая, что не удивительно. Ближайший конкурент – 1-й Южный  (ДСК-1/ФСК), но он за МКАД, а значит нет Московской прописки.

💰 Расчет доходности: Если смотреть на цены готовой вторички – ЖК Ясный , Ясеневая 14 от ПИКа (гораздо лучше расположение, ближе к метро), то студия с чистовой отделкой 21 квм стоит 8,1 млн., а 1к 36 квм 12,6 млн. Если сделать поправку на площадь и расположение, то готовая студия 22,4 квм в Квартале Герцена в текущих ценах вторички стоила бы 7,4 млн., а 1к 34,2 квм 11 млн. Таким образом, доходность студий отрицательная, а 1к нулевая .

📌 Вывод: Завышенные цены, плохая транспортная доступность, МКАД под носом – не интересно для инвестиций.