❗️ Stenoy начал продажи в ЖК «ARTEL»  на Преображенке. Посмотрим, что с ценами.

🗺 Расположение: ВАО, Преображенское, 5 мин. пешком до метро «Преображенская площадь»

🏗 Застройщик: Stenoy («Патек Групп»)

🛎 Класс: премиум

✨ Отделка: нет/чистовая

🔑 Срок сдачи: 3 квартал 2026 г., ключи — октябрь 2026 г.

🌳 Окружение: стройка в глубине квартала улиц Преображенская, Электрозаводская, Буженинова и Палочного переулка. Рядом Преображенская набережная. В 20 минутах ходьбы — парк Сокольники, также недалеко Черкизовский детский парк и парк Измайлово. Район с развитой инфраструктурой, есть всё.

💵 Минимальные цены:
▪️ Студии от 25 м² — от 15 млн ₽
▪️ 1к от 34 м² — от 19 млн ₽
▪️ 2к от 50 м² — от 25,2 млн ₽
▪️ 3к от 69 м² — от 36,9 млн ₽

🧮 Конкуренция: в заявленном классе «премиум» конкурентов в стройке особо и нет. Разве что «Дом 56»  от «Галса». Но далековато. Рядом Regions Development строит II очередь «Преображенской площади» , у ARTEL проект более камерный, цены м² повыше, но в ЖК «Преображенская площадь» нет мелкой нарезки, поэтому минимальные цены лотов там повыше, несмотря на то, что это бизнес. За ним — готовый ЖК «Наследие» . Еще по соседству апарты: «Берег Яузы» , дальше по набережной Evopark Сокольники , у метро Измайлово «Измайловский парк» . Но это тоже все бизнес. Из готового премиума — ЖК «Ренессанс» .

💰 Расчет доходности: однокомнатную квартиру площадью 54 м², 5/16 этаж, с ремонтом в ЖК «Наследие» продают за 27,8 млн ₽. В ARTEL студию 30 м², 2/12 этаж, без отделки предлагают за 15 млн ₽. С учетом поправки на тип жилья, локацию, этажность и площадь, студия в ARTEL на ключах будет стоить 19,9 млн ₽, то есть доходность составит 13% годовых. Однушку в ARTEL, 34 м², 10/12 этаж, без отделки предлагают за 19 млн ₽. С поправкой на локацию, этажность и площадь, к моменту выдачи ключей она прибавит в цене около трех миллионов. Годовая доходность составит 8%.

📌 Вывод: на фоне других доходность вроде неплохая, да и в этой локации не хватает студий и однокомнатных квартир хорошего качества. Но есть пара серьезных «но». Во-первых, Stenoy еще ничего не построили, поэтому что там будет в реальности с классом ARTEL пока неясно, во-вторых, вопросы к пунктуальности. «Патек Групп» с задержкой сдал большую часть своих домов, Stenoy пока строит только апарт-отель ORO , уже перенес сроки на полгода, но, судя по динамике строительства и судебным разбирательствам, сделал это не последний раз. Посчитаем с учетом таких рисков. Если получится премиум, но с задержкой сроков аналогично ORO, то доходность падает до 8% по студиям и до 3% по однушкам. Если вместо премиума получится бизнес, то годовая составит в районе 2% по студиям и отрицательная по однокомнатным. Тот вариант, когда и класс не сойдется, и задержка случится, что очень вероятно, и просчитывать не стоит. В общем, слишком рискованно, не привлекает.