ЖК «Среда на Кутузовском» .

🗺 Расположение: ЗАО, Кунцево, ул. Ивана Франко, 15 мин. пешком до м. Кунцевская

🏗 Застройщик: «Среда» (ПИК)

🛎 Класс: бизнес

✨ Отделка: whitebox

🔑 Срок сдачи: IV кв. 2027 г., ключи — июнь 2028 г.

🌳 Окружение: граничит со стройкой «Кутузовского квартала»  от того же ПИКа, по сути «Среда» — его продолжение под новым брендом. Параметры проектов во многом схожи, но в «Среде» потолки повыше, да с паркингами и местами общего пользования получше. Под окнами железка и дублер Кутузовского, есть небольшой парк. До Богдановского пруда 15 минут пешком, полчаса пешком до Москворецкого парка и Москвы-реки. Вся инфраструктура для жизни есть.

💵 Минимальные цены:
▪️ Студии от 23 м² — от 13 млн ₽
▪️ 1к от 31 м² — от 14,3 млн ₽
▪️ 2к от 56 м² — от 22,7 млн ₽
▪️ 3к от 72 м² — от 29,5 млн ₽

🧮 Конкуренция: действующая стройка в локации — если только сам «Кутузовский квартал». Студии и однушки там в расчете на м² подороже «Среды» на 8−10%. Но его и сдают на два года раньше. Из готового и сданного — апарты MainStreet , Shome  на Кастанаевской. Южнее — ЖК «Манифест» , «КутузовGRAD» .

💰 Расчет доходности: Студию площадью 23 м² на 4 этаже, whitebox выставили за 13 млн ₽. Готовую студию без отделки в «КутузовGRAD II», площадью 25 м², 4 этаж продают за 10,5 млн ₽. С поправкой на локацию и отделку можно посчитать, что доходность по студии в «Среде» будет отрицательной: -6% без учета динамики цен вторички.

Самую дешевую однокомнатную квартиру в «Среде на Кутузовском», 31 м², 7 этаж, whitebox продают за 14,3 млн ₽. Для сравнения можно взять готовую однушку в «КутузовGRAD II» — 35 м², 24 этаж, без отделки — 15 млн ₽. С поправкой на локацию, этажность и отделку видим годовую доходность в районе -2%. Без учета динамики цен на вторичку.

📌 Вывод: с такими ценами лучше смотреть в сторону «Кутузовского квартала». Да и то только для жизни. И есть вариант подождать — ПИК начал снижать цены сразу после старта, пусть пока и незначительно.