Телеграм-канал «Лабиринт Инвестора» продолжает мониторить рынок аренды Москвы и МО. Спойлер: он все такой же дефицитный, квартир мало, хорошие предложения уходят за считанные дни. Почему же рынок дефицитный, куда делись арендные квартиры и почему они подорожали на 30-40% за прошлый год? Давайте попробуем разобраться.

Бытует мнение, что цены на аренду увеличились, т.к. вернулись релоканты и люди отказываются от ипотеки. Вряд ли это ключевые причины.

Смотрите: сейчас количество свободных квартир в ДВА раза меньше, чем в дорелокационном 2022 году, а ставки аренды «поползли» вверх в мае прошлого года, когда рыночная ипотека не была заградительной, а была вполне себе рыночной и «рабочей» — около 10% годовых. То есть, релоканты и дорогая ипотека если и влияют на рынок аренды — то косвенно. Парадокс? А вот и нет.

Давайте подумаем, кто в основном снимает квартиры? Конечно приезжие, т.е. те, кто приехал в столицу работать или учиться. О студентах сейчас писать не будем, они влияют на рынок аренды только в краткосрочном периоде, обычно с августа по сентябрь. А вот на первой и ключевой категории нанимателей остановимся более подробно. Что в Москве с работой? Открываем статистику hh и видим бурный прирост кол-ва вакансий: + 30-50% к предыдущим годам и одновременное снижение количества резюме. Но это еще не все.

Какой средний возраст соискателя? Около 30 лет. А теперь вспомним про демографическую яму 90-х годов. Это то время, когда нынешние 30-ти летние появлялись на свет. Так вот, это были трудные времена и детей рожали редко. В сухом остатке имеем: Москве нужно все больше трудовых ресурсов, при этом на внутреннем рынке их ограниченное количество. Каков выход? Повышать зарплаты и привлекать извне, что бы приезжали работать, ибо сейчас и в регионах неплохо получают, ведь ВПК работает на «всю катушку». Что в общем-то сейчас и происходит, например, зарплата курьера в Москве вполне может достигать 120-140 тыс руб.

Так вот, получается, что не из-за релокантов и не из-за дорогой ипотеки резко снизилось количество свободных арендных квартир. Их просто «съели» новые рабочие места. Аренда 40, зарплата 140. Жить можно, если ты молодой и без детей. А значит, можно подумать и о переезде в столицу.

🔖 Что будет дальше происходить с рынком аренды? Арендные ставки останутся +/- на этом же уровне. Ну может мы увидим краткосрочный всплеск в сезон — это с августа по сентябрь. Но! Очень смущает бюджет города Москвы. Так вот, в 2024 году запланирован десятипроцентный рост поступлений от налога на доходы физлиц. Для сравнения, в предыдущих годах закладывался 6% рост.

Что это значит? Это значит, что предполагается либо рост зарплат, либо рост численности рабочей силы. А скорее всего и то и другое вместе взятое. Рост доходов на количество свободных арендных квартир влияет мало, это скорее про покупку квартиры, а не про аренду. А вот новые рабочие места — очень даже повлияют. Ведь 4% от 7 млн работающих в Москве — это 280 тысяч новых раб мест, которым нужно где-то жить.