Развитие рынка недвижимости не будет слишком драматичным.

🗣 Мнение исполнительного директора финансового маркетплейса «Выберу.ру», Я. Баджурака:

Программа льготной ипотеки завершена. Сегодня многие пугают новым сценарием на рынке новостроек, предполагающим длительные заморозки, а то и вовсе «ледниковый период» на рынке ипотеки. Но, на наш взгляд, не стоит излишне драматизировать. Хотя ситуация как для заёмщиков, так для застройщиков сложная. Ведь помимо «допинга» в виде льготной ипотеки, который стимулировал спрос до июля, рынок теперь находится под давлением проинфляционных факторов.

Стоимость запуска новых проектов для застройщика дорожает. Под ударом именно новые проекты, экономика которых сейчас «трещит по швам». Причин несколько.

Пока ЦБ борется с инфляцией, растёт стоимость проектного финансирования, т. к. растут ставки кредитов для старта котлованов. Имея ключевую ставку в 18%, девелоперы вынуждены брать кредиты по ставкам до 23%-25%. Параллельно увеличиваются расходы на стройматериалы, логистику, зарплаты и др. И, судя по прогнозам регулятора о жёсткой денежно-кредитной политике, в течение как минимум ближайших 12 месяцев ждать кардинальных перемен не приходится.

Однако в горизонте года преждевременно прогнозировать «заморозки» на рынке новостроек. Не будут сорваны сроки строящегося жилья, не встанут на «паузу» новые проекты. Во-первых, на рынке всегда есть эффект инерции. Как правило, цикл строительства растягивается на 2-3 года. Следовательно, в течение ближайших 12 месяцев стройка, которая была запущена в 2021-2022-м, тормозить не должна, как и сделки по ней. План продаж новостроек на ближайший год выполнен, т. к. проекты с плановым вводом в эксплуатацию в текущем году распроданы почти на 70%.

А вот картина в горизонте 2026-2027 гг более туманна. Правда, в августе глава государства дал поручение кабмину и ЦБ до 1 декабря оценить ситуацию на ипотечном рынке и проработать предложения по изменению «Семейной ипотеки». Мы не исключаем, что власти могут вернуть льготы семейным заёмщикам с 2 детьми, если увидят значительную «просадку» строительного сектора.

Другая причина плавного торможения рынка новостроек кроется в запасе прочности, которую накопили девелоперы за 4 года. «Подушка безопасности» должна помочь большинству пережить трудные времена, а умение адаптироваться и кооперироваться с банками наверняка приведёт к ренессансу проверенных ранее инструментов — траншевой ипотеки, жилищных кредитов со сниженными ставками, рассрочке, трейд-ину. Другое дело, что продавцам квадратных метров и ипотеки придётся бежать быстрее в плане продаж и умерить аппетиты в части доходности сделок. Полагаем, что в ближайший год покупателей ждут акции и скидки, которые позволят покупать новостройки с дисконтом в 10%-15%.

А вот ждать обвала цен на новостройки в 30%-40%, на наш взгляд, не стоит. Пока инфляция остаётся высокой, квадратные метры не подешевеют. Ведь это такой же товар, как автомобили или электроника. Мы считаем, что в III квартале цены новостроек выйдут на плато и будут варьироваться в пределах 5%-10% вверх-вниз от региона к региону. Добавим, так как власти, корректируя условия госпрограмм (семейной, ИТ, сельской), сейчас фактически «двигают» льготную ипотеку в регионы, мы полагаем, что интерес застройщиков также мигрирует из столиц в этом направлении.