Годовая доходность, которую можно считать интересной при текущей ставке ЦБ – свыше 10% при покупке за наличные, но таких проектов не более 5% на весь рынок.

Максимальная доходность, которую можно было найти за последний год =13%. Выглядит не очень интересно, да? Особенно, если учесть, что сейчас можно найти вклад под 11%.

Да, но во-первых, это расчёт по пессимистичному варианту: берем за основу то, что цены за период строительства (2-3 года) не изменятся. Как мы видим , даже сейчас при высоких ипотечных ставках на вторичном рынке и сложной экономической, политической ситуации, цены на вторичке потихоньку ползут вверх и скорее всего за год наберут 2-3% — вот вам уже и 12% годовой доходности от недвижимости. А, во-вторых, покупка за наличные не так интересна, как в ипотеку.

Допустим, вы покупаете квартиру за 10 млн. и построят ее через 2 года. Цена готового аналога = 12,4 млн., годовая доходность при покупке за наличные = (12,4-10)/10/2 = 12% . А если вы берете ипотеку с гос. поддержкой под 8% с ПВ 20%, то вы вкладываете 2 млн. ПВ и 1,3 млн. процентов за 2 года = 3,3 млн. инвестиций, а прибыль = 12,4 – 10 – 1,3 = 1,1 млн. Годовая доходность = 1,1/3,3/2 = 17% . А с семейной ипотекой под 6% доходность возрастает до 23% . Это упрощенный пример, не учитывающий налоги, страховку, более низкие ставки по ипотеке в некоторых банках. Но в целом, если расчетная доходность за наличные выше 10%, то с ипотекой с гос. поддержкой она будет еще выше, если же доходность за наличные ниже 10%, то доходность с ипотекой еще ниже (проценты съедят всю прибыль). Для семейной ипотеки ориентир по доходности 8%, вместо 10%.

📌 Таким образом, самый выгодный вариант на текущем рынке – это переуступка (минимизация цены покупки) с семейной/IT ипотекой (использование финансового рычага с минимальными затратами на проценты). Такие варианты сейчас достигают 25% годовых со всеми налогами, страховками, но без учета роста цен на рынке.