Давайте, для примера, возьмем конкретный проект и конкретную квартиру. Итак, в 2021 году в ЖК «Матвеевский Парк»  можно было купить ЕВРО-3 площадью 52 м2 за 12 млн руб. С ключами в конце 2024 года. Тут важная вводная — это срок сдачи, так как только после передачи ключей, застройщик получит эти 12 миллионов рублей. А все остальное время эта сумма просто лежит на эскроу счете в банке.

Теперь вопрос. Сможет ли он, после получения этих денег с эскроу счета, в 2025 году построить за 12 млн руб аналогичную квартиру?

Давайте посчитаем:

По данным ДомРФ, cтоимость строительства с 2021 года выросла в два раза и сейчас в Москве составляет 141 тысяч рублей за квадратный метр. Но это не все затраты на стройку. По данным ERZF, в общей себестоимости возведения жилого комплекса, затраты на саму стройку составляют около 60%. Ведь нужно еще купить землю, заплатить проценты по кредитам, выполнить проектные работы, получить согласования.

Теперь, путем нехитрых арифметических действий, получаем примерную себестоимость строительства такой же квартиры в текущих реалиях. И она составляет... 235 тыс руб/м2. А за сколько продал застройщик в 2021 году такой лот? А продал он эту квартиру за 231 тыс руб/м2.

Возможно, эти данные не совсем корректные, но они сути не меняют. Увы, застройщики не станут на стартах продаж продавать дешево. Ведь деньги, за проданные квартиры, они получат года через 3. А что будет через 3 года — никто точно не знает. Поэтому для них самым простым и логичным решением видится продажа «на старте» максимально дорого. Ну или по ценам готового жилья. Ведь цены в будущем, можно и корректировать, исходя из конъюнктуры текущего рынка и динамики продаж. А вот выручку на старте — скорректировать не получится. За сколько продал — то и получил, но не сразу. А года через 3.