​ ✅ Вы спрашивали – почему ПИК теряет свою долю в спросе по Москве. При повышают цены. Почему так? И не разумнее ли для ПИК было бы, как минимум, отложить рост прайса ради восстановления объёмов продаж?

Для приведения к общему, мы собрали метрики в м² по ПИКу с 2021. И вот что заметили:

▪️ Пополнение портфеля – С 2023 явно просели старты новых объёмов. За 7 мес. вывели 360 тыс. м². То есть, лишь 20% годовых пополнений в 2021–2022. А тогда портфель ПИК обновлялся на 1,7–1,8 млн м². Причём, заметим, что 30% из этих новых 360 тыс. м² — в одном проекте. Это 5 корпусов Люблинского Парка … Фиксируем торможение стартов, с существенной локальной концентрацией

▪️ Товарные запасы – Объём нераспроданных остатков в текущих объектах также снижается. И сейчас минимальный за 2,5 года. За год с уровня 2,1 млн ушли на 1,6 млн м². Или минус 25%. Лидер по запасам тот же Люблинский Парк. На него приходится 12,7% остатков. Но это хотя бы невысокая концентрация

▪️ Продажи – А здесь баланс. Почему – ведь доля ПИК ко всем столичным продажам падает? Рассказываем:
▫️ Да, с марта 2023 мы с вами заметили снижение рыночной доли ребят. В метрах оно чуть меньше, чем в штуках. Но факт – с пиковых 55%, в нынешнем июле откатились до 28% (чисто ПИК, без Forma). Однако, текущий уровень – это всё же ср. уровень ажиотажного 2021. Когда спрос по классам и игрокам был более размазан, нежели концентрация на «доступном» в 2022

▫️ Ср. мес. темп продаж ПИК в 2023 = 87 тыс. м² жилья. Это, опять же, уровень 2021 (87,8 тыс. м²). В 2022 грузили в ср. 103 тыс. м² в мес. На диаграмме это хорошо видно

▪️ Ключевая метрика продаж – Темп выбытия. То есть отношение продаж к нераспроданным запасам в актуальных объектах. Неоднократно обращали внимание, что роботы ПИК стабильно держат 5% (+/– 1). См. линию тренда. Регулируют выбытие динамичным прайсом


В итоге, мы видим логику: Старты остыли. А текущих запасов, при сохранении темпов продаж и выбытия – всего на 1,5 года. То есть все нынешние остатки разойдутся к концу 2024. При этом в портфеле ПИК, 43% московской стройки – со сроками 2025+

Распродать всё в ноль за год до ввода… ну такое себе. Вот мы и видим результат торможения – доля и темпы снижаются, а цены растут. Конечно, у каждого проекта ситуация индивидуальная. Но общую логику теперь понимаете

Мы не возьмёмся утверждать, осознанная это стратегия или что-то пошло не так… с момента ухода Гордеева из гендиров ПИКа в сентябре 2022… Но если ПИК не планирует растерять лидерство, то пора что-то срочно вкинуть в рынок новое. И объёмное.