В Est-a-tet заметили, что в парковки ЖК комфорт-класса заходят инвесторы, которые не являются владельцами квартир в таких новостройках.

Смотрите на график: объемы продаж по договорам долевого участия самые низкие среди всех классов ЖК и еще и снижаются каждый год (с 2021). Все дело в том, что покупают не жильцы, которые включают машиноместо в ипотеку, а инвесторы. Причина тут понятна: купить машиноместо на этапе строительства дома — значит выгодно запарковать деньги. Это низкий порог входа и высокая ликвидность лота.

К моменту ввода ЖК в эксплуатацию стоимость машино-места вырастает на 20-30% — в зависимости от класса жилого комплекса может достигать 10 млн рублей. Можно продать или сдавать жильцам и получать 15% годовых .
Аавтовладельцам деваться некуда, приходится соглашаться на условия лендордов.

🚗 Как выбрать машиноместо?

Расположение — это важный фактор. Важно ориентироваться на:

1️⃣ Удобный выезд с паркинга, чтобы не приходилось стоять в пробке

2️⃣ Место с минимумом труб над авто, чтобы вода не повредила имущество при протечке

Еще важно учитывать и смотреть на:

3️⃣ Место ближе к лифту и на верхнем этаже с высокими потолками. Так будет быстрее добираться до квартиры, а также ниже вероятность, что затопят сверху.

4️⃣ А размер места должен быть от 5,3 × 2,5 м. Это минимальная ликвидная площадь, которую просто продать и сдать.

5️⃣ Еще нужно место подальше от рампы — конструкции, которая соединяет этажи подземной парковки. Машины у рампы часто царапают неповоротливые соседи.

6️⃣ А также подальше от зоны разгрузки. Ее делают в лифтовой зоне -2 уровня. Машинам рядом это может помешать, так как в первые годы после сдачи дома делают ремонты.

7️⃣ Изучите потенциальных арендаторов: кто будет жить в доме? Это бизнес или комфорт, семейный или больше подходит для одиноких людей, каким транспортом пользуются жильцы дома.

8️⃣ Учитывайте отложенный спрос. Если ЖК — семейный бизнес-класс, но крупногабаритных мест мало, то при дефиците вы сможете продать такой объект гораздо дороже.

🚗КАКИЕ МИНУСЫ И РИСКИ:

Основной минус, как вы догадываетесь, это цена. Стоимость квадратного метра в московской парковке действительно выросла в несколько раз за пару лет. А ставки по аренде не успели за такой динамикой, значит доходность сейчас не удивит инвестора.

К тому же, продавать такие объекты в домах комфорт класса сложнее, чем квартиру там же. Как правило, машиноместа ликвиднее в сегменте премиальных ЖК, в которых и цены на них гораздо выше.

Ну и классические: нужно платить налог на недвижимое имущество, тратиться на коммунальные платежи, которые тоже, кстати, растут. Вместе с ними увеличивается и срок окупаемости, снижается эффективность наших инвестиций.