1️⃣ЗАЧЕМ.

Цель введения МПЛ — обеспечить устойчивость финансового сектора через более эффективную борьбу с повышенной долговой нагрузкой граждан.

Основной риск ЦБ связывает с ускоренным ростом цен на первичном рынке жилья, что усилило разрыв цен между первичным и вторичным рынками. ЦБ отмечает, что к 01.10.2024 разрыв достиг 57%. А это означает, что фактическое соотношение остатка долга по кредиту к стоимости залога не стандартные 80%, а выше 100%, то есть в случае дефолта заемщика банк не сможет реализовать залог на вторичном рынке без потерь.

Но есть мнение, чтобы не допустить возникновения потерь у банков из-за реализации проблемного жилья, нужно устранить первопричину, т.е. снизить вероятность массового появления проблемных заемщиков, чтобы дело не дошло до реализации объектов. Иначе массовый выход проблемных объектов на торги приведет к еще большему их обесценению. И к еще большим проблемам у банков.

Сейчас ЦБ применяет макропруденциальные надбавки (МПН), только в 2023-2024 годах они повышались трижды по наиболее рискованной ипотеке. Согласно МПН банки отчисляли часть средств в резервы, в некоторых случаях сумма отчислений достигает 9-кратной суммы выданного кредита. Т.е. довольно большая часть средств банков «морозится» на большой срок в резервах. Но и это не удержало банки от выдач таких кредитов. Хотя МПН помогли снизить долю некоторых рисковых кредитов, в т.ч. с высокой долговой нагрузкой и низким ПВ.

2️⃣ КАК.

Новые лимиты (МПЛ) — это прямое ограничение на выдачу некоторых разновидностей кредитов. Т.е. ЦБ сможет устанавливать максимально допустимую долю отдельных разновидностей кредитов в общем объеме кредитов соответствующего вида в течение квартала. При этом ЦБ обещает разгрузить капиталы банков, снизив ранее установленные МПН.

Про то, какие кредиты ЦБ хочет ограничивать, указано на вложенных рисунках. Как и раньше ЦБ видит рискованными кредиты, выданные заемщикам с высокой долговой нагрузкой (ПДН более 50%) и одновременно низким первоначальным взносом (менее 20%). Особенно по кредитам на первичном рынке. Речь про МПЛ-1, доля таких кредитов, судя по всему, будет введена сразу с 1 июля 2025 года, это может быть и ноль (в приложении к своему материалу ЦБ указал на страны, которые зачастую ограничивают долю кредитов с низким ПВ и высоким ПДН вплоть до нуля). Потом может дойти дело до МПЛ-2. И даже до МПЛ-3 и МПЛ-4 (в 2026 году).

По кредитам, выданным на приобретение строящегося жилья, говорит ЦБ, могут быть установлены более жесткие требования к первоначальному взносу.

А еще теперь ЦБ не нравятся длинные 30-летние кредиты. Доля таких кредитов за последний год, говорит ЦБ, выросла с 10 до 20%. «Банки повышают срок кредита, чтобы снизить размер среднемесячного платежа по ипотеке, но на таком длительном горизонте (30+ лет) заемщик может столкнуться со сложностями в обслуживании долга, которые банки не в состоянии оценить в момент выдачи кредита». Показатель срока кредита теперь тоже войдет в контролируемые параметры.

3️⃣КОГДА.

Напомним, законопроект, позволяющий ЦБ устанавливать МПЛ в ипотеке, уже рассмотрен в 1 чтении еще в феврале т.г. Его обещали рассмотреть во 2-м чтении уже в ближайшее время. Если законопроект примут, поправки могут вступить в силу с 1 апреля 2025 года.