В последние месяцы среди экономистов и аналитиков активно обсуждалось влияние льготной ипотеки на спрос, цены, трансмиссию денежной политики и прочее. Свое мнение про льготку мы уже не раз высказывали, поэтому сегодня поговорим о другом.

Один из эффектов льготных программ – перераспределение спроса во времени. Те, кто планировал взять ипотеку когда-то в будущем, берут ее раньше, пока действуют льготные ставки. А значит, когда (и если) эти программы закончатся, спрос может сильно упасть.

И что же будет тогда – кто будет покупать жилье, на какое число сделок можно ориентироваться, да и в целом, какие перспективы рынка недвижимости на горизонте 3-5 лет?

Сегодня с этим разберемся – подробно в PDF, а коротко ниже:

▪️ После запуска массовой льготной ипотеки в 2020-2021 гг. выдачи кредитов отклонились вверх от своего долгосрочного тренда. Правда, помимо льготки свою роль сыграло и общее снижение ставок до исторического минимума.

▪️ В 2022 году все поменялось – высокие ставки и неопределенность ударили по спросу, и выдачи ипотечных кредитов упали до многолетних минимумов – больше на вторичном рынке, но и на первичке спрос отклонился от тренда вниз.

▪️ Затем спрос начал восстанавливаться, а в последние месяцы улетел в космос – в августе-сентябре было выдано 200+ тыс. кредитов (на 50-60 тыс. больше долгосрочного тренда).

▪️ Из-за роста ставок выдачи ипотеки на вторичке снизятся, а на первичке спрос может остаться высоким. В результате, совокупный спрос вернется к естественному уровню. Если не в ближайшие месяцы, то на горизонте нескольких лет.

▪️ Это примерно 1,8 млн ипотечных кредитов в год (из них до 600 тыс. по ДДУ) а с учетом покупок за собственные средства, выходим на более 3 млн сделок в год (до 900 тыс. на новостройки , включая продажи по ДКП после ввода в эксплуатацию).

▪️ Такой тренд соответствует планам населения – ВЦИОМ сообщает, что почти 25% россиян (16 млн семей) планируют улучшать жилищные условия в ближайшие 5 лет. То есть около 3,2 млн семей каждый год.

▪️ Доля желающих улучшить свое жилье не изменилась с 2018 года: хотя значимая часть людей удовлетворила потребность в новом жилье, за это время примерно у такого же количества людей эта потребность сформировалась.

💡 Таким образом, переживать за «исчерпание» спроса не стоит. В ближайшие годы улучшать жилищные условия за счет покупки жилья будут более 3 млн семей ежегодно.

Правда, как и в большинстве экономических процессов логично ожидать краткосрочных отклонений от обозначенного тренда, направление и амплитуду которых будут определять макро условия, динамика процентных ставок и судьба льготных ипотечных программ.