🗣 Мнение Я. Баджурака, исполнительного директор маркетплейса "Выберу.ру":

Мы не ждём снижения ставок по рыночной ипотеке как минимум до конца 2024 года и полагаем, что наступившая ипотечная зима затянется надолго. Причина — наш анализ прогноза ЦБ по средней ключевой ставке на 2024 год. Ведь рыночные ипотечные проценты напрямую зависят от уровня показателя ЦБ. Цена стандартного ипотечного кредита не может быть ниже ключевой ставки. Иначе — это льготная ипотека, в которой низкие ставки субсидирует государство. Так, после повышения "ключа" до 15 п.п. проценты рыночной ипотеки превысили 17,5%-18% и стали фактически заградительными для большинства заёмщиков, которые дружат с математикой.

В опубликованном обзоре "Основные направления единой государственной денежно-кредитной политики на 2024 года и период 2025 и 2026 годов" мы видим: даже в базовом сценарии регулятора средняя ключевая ставка в следующие двенадцать месяцев будет двузначной и составит 12,5%- 14,5%. То есть она будет выше на 3%-5%, чем в этом году. Улучшение ситуации ЦБ ждёт лишь в 2025 году, когда средний «ключ» станет ниже и опустится в диапазон 7%-9%. Это, в свою очередь, скорректирует ипотечные проценты, которые вернутся к показателям 2022 и начала 2023 года. Однако вряд в горизонте ближайших трех лет рыночный жилищный кредит вновь можно будет взять по ставке ниже 10%, как это было в 2020-м и в 2021. Весь экономический ландшафт страны серьёзно изменился из-за санкций, которые с нами тоже надолго.

В рисковом сценарии регулятора прогнозные данные по ключевой ставке ещё драматичнее. ЦБ не исключает их средний уровень в 16%-17% весь 2024 год. А также говорит о сохранении жёсткой денежно-кредитной политики. В этом случае ипотека под 20% станет нашей новой нормальностью. Фактически рынок откатится на десять лет назад. А люди будут брать лишь небольшие суммы в кредит, рассчитывая на быстрое погашение за счёт продажи старой квартиры, например, если будут менять «двушку» на «трёшку».

Стоит отметить, что 20% по рыночной ипотеке мы с большой вероятностью увидим уже во второй половине декабря. Ведь ЦБ не исключает роста ключевой ставки на заседании 15 декабря. Ведущие экономисты страны уже прогнозируют, что шаг регулятора в этот раз будет больше 100 б.п. Например, аналитики крупного банка уверены, что КС вырастет до 17% и ссылаются на разогнавшуюся за ноябрь инфляцию. В последнюю неделю месяца этот показатель достиг 7,54% и превысил планку прогноза ЦБ на 2023 год (7%-7,5%). Отметим, именно инфляцию ЦБ стремится остановить, взвинчивая ключевую ставку. Но как мы видим, её октябрьское повышение пока не достигло цели — инфляция не тормозит. В результате люди тратят все больше денег даже на ежедневные покупки. Что уж тут говорить про дорожающие кредиты и ипотеку.

Вместе с тем, рассматривая сценарии развития событий на рынке ипотеки, не стоит сбрасывать со счетов любые "сюрпризы" геополитики и новых стрессов для экономики. С другой стороны, в связи с предстоящими президентскими выборами нельзя исключать более решительные меры со стороны финансовых властей по торможению инфляции и стабилизации курса нацвалюты. Что отразится на КС и, возможно, снизит ипотечные проценты.