Новая реальность: теперь в Сбере, ВТБ, Альфа-Банке и Совкомбанке доступны льготные кредиты на жилье только для ЖК тех застройщиков, которые согласились платить банком комиссию. Скорее всего, все банки рано или поздно перейдут на данный формат выдачи ипотечных кредитов.

А застройщики в свою очередь переложат эту ношу на шею будущих клиентов (кто бы сомневался).

Клиент же, вооружившись калькулятором, начнет считать, покупка квартиры на первичке или вторичке будет для него более выгодной. А давайте посчитаем вместе на примере квартир от застройщика "ЛСР" (который первым объявил о новых правилах игры) и посчитаем разницу в платеже между квартирой на первичном и вторичном рынке с учетом будущих изменений.

1️⃣ Рассмотрим недорогую квартиру-студию в ЖК "Цветной Город" , 23,3 м2, выдача ключей в 3 кв. 2025. Сравнивать будем с точно такой же квартирой, но уже в сданном соседнем корпусе того же комплекса (объявление на сайте циан и авито).

Точный размер удорожания мы не знаем, но знаем, что он будет больше, чем сейчас. На данный момент удорожание по субсидированной программе (при ставке 5,8%) составляет около 7%. Давайте предположим, что новое увеличенное удорожание будет составлять 10% (при ставке 8%).

Квартира на первичном рынке:
Цена 4 142 740 руб.
Стоимость по гос.поддержке 4 557 014 руб.
Первый взнос 30% - 1 367 104 руб.
Сумма кредита - 3 189 909 руб.
Ставка по г.п. - 8%
Срок кредита - 30 лет
Ежемесячный платеж - 23 406 руб./мес.

Квартира на вторичном рынке:
Цена - 3 650 000 руб.
Первый взнос 30% - 1 095 000 руб.
Сумма кредита - 2 555 000 руб.
Ставка на вторичную недвижимость - 16%
Срок кредита - 30 лет
Ежемесячный платеж - 34 358 руб./мес.

Оперируя этими данными, нам необходимо сделать правильные выводы. Застройщик давит на то, что даже вместе с дополнительным удорожанием ежемесячный платеж все равно будет существенно ниже, чем на вторичную недвижимость даже при условии такой сильной разницы в стоимости квартир. Однако важно будет отметить тот факт, что в квартиру на вторичном рынке вы заезжаете сразу же после покупки. А в случае покупки первички за 21 месяц ожидания ключей вы заплатите 491 526 рублей по кредиту за квартиру, которой еще даже нет, то есть, по сути, отдадите их ни за что (траншевые ипотечные программы также под большим вопросом).

А теперь самое главное: поскольку сумму кредита по гос.поддержке сократили до всего лишь 6 млн. рублей, в сегменте более дорого жилья ситуация хуже.

2️⃣Вот второй пример, квартира подороже.

ЖК "Цивилизация на Неве" , 2 комнатная квартира, 57,2 м2.
Стоимость на первичном рынке — 16 759 600 руб.
Для покупки такой квартиры по ставке 8% необходимо иметь первый взнос 12 435 560 рублей. Стоимость похожей квартиры на вторичном рынке — 13 790 000 руб.
Здесь даже не нужно что-то считать на ипотечном калькуляторе....

Так что же нас ждет в ближайшей перспективе? Определенно, падение спроса на первичном рынке. Ограничение суммы кредита до 6 млн. рублей сделает практически невозможной покупку квартир дороже 10 млн. руб. с помощью ипотеки с минимальным первоначальным взносом. Приведет ли это к снижению цен? Неизвестно. возможно, застройщики и банки снова что-то придумают. Скорее всего, будет оживать вторичный рынок с его цепочками сделок. Другие прогнозы пока что делать сложно.