​ В прошлом году рынок жилой недвижимости постепенно адаптировался к кризису в экономике. Спрос на квартиры поддержала льготная ипотека, с участием которой было заключено 87% всех сделок. Однако в 2024 году эту программу могут свернуть, что приведет к проседанию рынка. «Новый проспект» попросил руководителей строительных компаний и экспертов подвести итоги года , цитируем главное.

ГК «ПСК» : Год можно охарактеризовать как довольно спокойный, со стабильным высоким спросом, начиная со второго полугодия. Есть и взаимосвязь с курсом рубля: чем он ближе находился к психологической отметке в 100 рублей за евро, тем больше было обращений и сделок на рынке недвижимости. Также на ситуацию влияло повышение ключевой ставки ЦБ, создавая дополнительные точки роста спроса.

В прошлом году произошло перераспределение долей в льготном ипотечном кредитовании. На семейную ипотеку пришлось больше половины сделок, а IT-ипотека выросла почти в 5 раз. Обычный льготный жилищный кредит стал менее популярным по причине роста первоначального взноса и ставки как таковой. Изменение правил выдачи ипотеки усугубит эту тенденцию.

Со стороны девелоперского бизнеса рост ключевой ставки проявляется в ухудшении условий по проектному финансированию. Ставки по кредитам для застройщиков устойчиво двузначные. Это оказывает прямое негативное влияние на экономику строительства.

В новом году драйвером льготной ипотеки будет семейная. IT-ипотека, значительно выросшая в 2023 году, имеет все шансы еще прирасти в спросе. Доля базовой льготной программы станет постепенно сокращаться из-за новых условий: 30% первоначального взноса и лимит в 6 млн рублей. Это маленькая сумма для Петербурга. Новые правила также затронут комбинированную ипотеку, а значит коснутся и рынка дорогой недвижимости, где суммы займов часто больше 12 млн рублей.

ГК «А101» в Санкт-Петербурге : Достаточно высокий уровень спроса в течение 2023 года. Его стимулировали льготные программы по ипотеке, благодаря которым сейчас заключается больше 90% сделок. Заметное влияние на рынок оказывает семейная ипотека, ее используют почти 60% клиентов.

Что касается цен, с января 2022 по ноябрь 2023 цена квадратного метра на первичном рынке Петербурга выросла на 15%, до 227 тыс. рублей, а в Ленинградской области — на 12%, до 147 тыс. рублей. В 2023 году стоимость квартир в новостройках области находилась на ценовом плато, после которого традиционно начинается повышение.

Рост цен может составить порядка 8–10% в среднем по агломерации, до 160–165 тыс. рублей за квадратный метр. Однако вероятность заметного повышения стоимости возможна только в проектах с качественным продуктовым наполнением и современной инфраструктурой. В объектах, отвечающих концепции «город в городе» или 15-минутного города, цена может достичь 180 тыс. рублей за квадратный метр.

Продолжается тренд на сокращение новых метров в городской черте — минус 11% относительно того же периода прошлого года. В то же время стремительно растут объемы нового строительства в Ленинградской области — на 74%, до 1,1 млн м2.

Из-за повышения первоначального взноса до 30% в первые месяцы спрос на первичное жилье с высокой вероятностью снизится на аналогичную величину. Первое полугодие строительную отрасль может поддерживать льготная ипотека. Прогнозы на второе полугодие могут быть не так устойчивы. С одной стороны, существует возможность завершения льготной ипотеки, а с другой, если посмотреть на среднесрочный прогноз Банка России, — ключевая ставка может начать снижаться, что благоприятно повлияет на доступность ипотечных кредитов даже по рыночным ставкам.