Телеграм-канал dva_procenta продолжает вести наглядный график АДЕКВАТНОСТИ ЦЕН на вторичном рынке недвижимости Москвы.

На графике вы видите 2 кривые:
— красная кривая — это средний реальный уровень цен на квадратный метр в Москве от IRN;
— синяя кривая — это цена квадратного метра в Москве 2019г + официальная инфляция. 2019г взят за старт, так как в это время цены на м² были адекватны российскому рынку.

Так вот, как мы видим, реальные цены на м² до начала пандемии (до апреля 2020г) примерно шли вверх с темпом инфляции, что является абсолютной нормой для стабильного рынка недвижимости. Но как только наше правительство после начала пандемии ввело льготную ипотеку, появился "навес" реальной цены м² в Москве относительно инфляции.

В итоге этот отрыв цен от реальности в апреле 2022 года достиг просто невероятного размера. Реальные цены тогда были 271 000р/м2, что превышало адекватный экономике уровень более чем на 50 000р за квадратный метр.

А теперь самое интересное. Инвесторы в недвижимость ждут, когда опять наступит время адекватных цен на квартиры (допандемийные цены + инфляция), чтобы снова начать вкладываться в метры. Так вот, это время уже совсем близко. Ведь если цены на м² продолжат стагнировать (а они уже стагнируют почти год) и при этом инфляция останется на том же высоком уровне (всё говорит, что так и будет, если даже не станет хуже), то адекватных цен мы дождёмся уже в мае 2025 года.

Это совершенно не значит, что после того, как реальная и адекватная цены встретятся, то цены на м² в Москве начнут двигаться вместе с инфляцией рука об руку.
Ведь реальная цена может быть как над линией инфляции, так и под ней.

Предыдущий "навес" реальных цен был вызван неадекватным допингом в виде льготной ипотеки. И, вполне возможно, что мы скоро увидим "мешок", который будет вызван антидопингом в виде заградительных ставок по ипотеке. Ведь они (ставки по ипотеке) уже сейчас достигли 23% и, судя по прогнозам ЦБ, могут продержаться на этом уровне ещё очень долго, минимум до 2027 года.