Отель площадью 15 371 кв. метров строится в 700 метрах от Кремля, в исторической части российской Москвы. Застройщик — питерский ORANGE GROUP, для него это первый проект за пределами Санкт-Петербурга.

▪️ Апарт-отель категории «четыре звезды» по плану девелопера и управляющей кампании должен начать работу в конце 2025 года.

Сделка — в формате ПДКП, после получения кадастровых номеров — переоформляется в ДКП.

▪️ С момента заключения ПДКП покупателю гарантируется фиксированная доходность 7% до момента начала работы отеля (конец 2025 года) и еще 2 года после. Итого — 4 года фикс 7%, далее — котловой метод определения дохода инвесторов, величина дохода не гарантирована.

▪️ Апартаменты продаются с отделкой, с полной меблировкой.

Проект про деньги. Возможно чисто теоретически можно примерять «под себя» при определенном раскладе, но изначальный концепт — вложение средств в недвижимость, которая будет находиться в профессиональном управлении (формат апарт-отеля)

▪️ Поэтому залог успеха проекта — профессионализм управляющей компании, которая будет обеспечивать «гостиничную» составляющую — загрузку номеров и соответствующий сервис, а также управление хозчастью, как любая УК.У компании Orange Life есть три аналогичных реализованных проекта в Санкт-Петербурге, приносящие доходность до 10-11% годовых. УК и отельный оператор в этих проектах — собственная компания IZZZI.

👉 Посчитаем:

▪️ Покупка апартамента 18,4 м2 за 14,1 млн. руб. в ближайшие 4 года дает 7% или 987.000 руб. в год. Минус 0,5% в год по кадастру (прогноз около 30.000 руб. и минус налог (6% если ИП и 13% если физлицо).

▪️ Плюсы: при вложении 14 млн. руб. сразу идет гарантированный доход в районе 80.000 руб. Московская ставка капитализации в проектах «покупка недвижимости под сдачу в аренду» в лучшем случае 5-6%, как правило 4-4,5%. И это без без учета «простоя» денег в случае покупки квартиры под ремонт или новостройки.

При вложении 22,2 млн. руб. (28,4 м2) годовой доход составит 1,55 млн. руб. (без учета налогов) или в среднем 130.000 руб. в месяц. минус налоги.

▪️ Риски: управляющая компания не справляется с заявленными показателями. Доход через 4 года — ниже 7%. Самый негативный сценарий — оператор в итоге выходит из проекта.

Рост стоимости лотов в будущем — сомнителен, сейчас цена максимальна близка к цене на момент сдачи (с учетом того, что гарантируется 7% на 4 года, возможно это справедливо).

▪️ Альтернатива: положить средства на депозит под 14-15%, пока ставки высокие. Вернуться к недвижимости, после снижения ключевой ставки.

С депозитами сейчас ни один инвестпроект с разумными рисками не поспорит, но тем не менее.