Если просто смотреть на среднюю площадь квартиры, это примерно как обсуждать среднюю температуру по больнице — с моргом включительно. Гораздо показательнее доля продаж по конкретным метражам.

Весной прошлого года в Москве вспомнили о СП54 и ввели запрет на проектирование квартир площадью 28 м². Май прошёл под знаком обсуждений — как это скажется на рынке, повлияет ли на покупателей, и, конечно, все дружно подняли цены на уже существующие квартиры-студии такого метража. Логика запрета была в том, что мелкая нарезка создаёт слишком высокую нагрузку на инфраструктуру, поскольку нормативы рассчитываются по одним стандартам, а рыночная квартирография у девелоперов по другим. А ведь практика показывает, что и в 20 квадратах может жить не один человек.

Рынок, впрочем, на эту меру особо не отреагировал — у девелоперов по-прежнему хватает студий до 28 м². Более того, спрос на них почти не изменился. Весной они составляли 16,1% продаж, а к 3 кварталу 2024 года их доля сократилась до 13,9%, но уже не из-за регуляторных ограничений, а на фоне завершения льготной ипотеки. И вот тут парадокс: инструмент, призванный улучшать демографию, как выяснилось, скорее стимулировал спрос на крошечные студии. Какая-то логика, мягко говоря, хромает.

Теперь к верхней границе: квартиры площадью от 88 м², то есть классические трёшки (или «четыре евро» по терминологии маркетинга), занимают всего 5% в общей структуре продаж. Это при том, что даже в лучший момент — в 4 квартале 2024 года — таких лотов продавалось лишь 5,5%. То есть рынок застыл в странной позиции: девелоперы и сами не против делать просторное жильё, и покупатели, возможно, хотели бы, но продаются такие квартиры плохо. Причём вся доля крупных метражей практически полностью сконцентрирована в сегменте бизнес-класса и выше.

Сегодня средняя реализуемая площадь по Москве и области — 47,5 м². В 2021 году этот показатель был выше — 51,3 м². Получается, что жильё становится всё более компактным. И не исключено, что квартиры, действительно подходящие для улучшения демографии, останутся уделом либо реновации, либо дорогих кварталов в «роскошной» Москве.