​​ 📍 Знаете что произошло на прошлой неделе? Квартиры опять подорожали. По данным Сбербанка, средняя стоимость квадратного метра в столице установила исторический максимум. И это не «хотелки» продавцов, а средние цены в реальных сделках, которые и публикует «Сбер».

Парадокс? Ведь уже много лет эксперты упорно твердят о том, что недвижимость перегрета и цены скоро упадут. Ну и самые отчаянные, предрекают падеж до уровней 2019 года, после отмены льготной ипотеки, которая действует до 1 июля 2024.

А если рынок не перегрет? Да, есть переоцененные проекты и их много, но не весь рынок целиком. Даже больше: возможно, «льготка» не разгоняет цены. Она скорее катализатор не роста цен, а объемов строительства.

Первое. Эксперты считают, что справедливые цены на рынке недвижимости Москвы были в 2017-2019 годах. А потом их разогнала «проклятая» льготная ипотека, ведь если бы не она — цены остались бы прежними.

Хорошо, допустим, что в 2019 году цены на рынке были справедливыми ≈ 170 тыс руб/м2. А какими тогда были зарплаты? Так вот, средняя ЗП была около 85 тыс руб. Ну или на два оклада можно было купить 1м2 в столице. Льготной ипотеки не было.

Второе. Что имеем сейчас? 280 тыс руб/м2 и ЗП 140 тыс руб. Это же получается, что и сейчас на 2 оклада можно купить тот же 1м2!? Да, это так. Уже интересней, ведь раньше без «льготки», с похожими параметрами, недвижимость продавалась и цены не падали.

Третье. Давайте посмотрим еще раз на диаграмму ниже. При каких вводных снижались цены в 2022 году? 276 тыс руб/м2 и ЗП 115 тыс руб. Здесь невооруженным взглядом видно: дорого и рынку нужна коррекция. Да, «льготка» — есть, но цены на рынке все равно падают.

Теперь четыре вопроса:

1️⃣ Вы действительно считаете, что льготная ипотека «разгоняет» цены в Москве, а не монетарная политика государства?

2️⃣ Если сейчас отменить все льготные ипо-программы, что будет с ценами? Они упадут? Или родится новый мем: «Доступность жилья – проблема твоя». Как считаете?

3️⃣ А что произойдет с ценами на недвижимость, если из-за бюджетного импульса зарплаты еще вырастут?

4️⃣ Похоже, что и деревья растут до небес, если экономику накачивать бюджетными импульсами и вертолетными деньгами?

🔖 Попробуйте сами ответить на 4 вопроса выше. И, да, льготная ипотека — это прекрасный инструмент, при правильном и вдумчивом выборе объекта. И рынок не такой, как кажется на первый взгляд.