27 декабря мы писали о старте продаж «Мангазеи в Богородском» , пора посмотреть на цены внимательнее.

Со стартом тянули почти год. Вышли с ограниченным предложением (120+ квартир из 1,8 тыс.), чуть ли не на следующий день после старта двинули цены на полмиллиона-миллион вверх. Пока не вывели whitebox, не вывели самый ликвид (студии, их тут 340 штук, причем в площадях до 28 м², как-то согласовали).

🗺 Расположение: ВАО, Богородское, 3 мин. пешком до м. «Бульвар Рокоссовского»

🏗 Застройщик: «Мангазея»

🛎 Класс: бизнес

✨ Отделка: нет/whitebox

🔑 Срок сдачи: II кв. 2028 г., ключи — декабрь 2028 г.

🌳 Окружение: Под окнами хорда, шоссе и железная дорога. Рядом промки и крупнейшая ТЭЦ. За 15 минут можно дойти до парка Лосиный остров, но маршрут так себе. Также в пешей доступности Черкизовские пруды и Черкизовский детский парк. Западнее — обжитой район, все есть

💵 Минимальные цены (по ограниченной экспозиции):
▪️ 1к (от 40 м²) — от 14,2 млн ₽.
▪️ 2к (от 50 м²) — от 17,8 млн ₽.

🧮 Конкуренция: Высокая, район активно застраивается. По соседству много новостроек ПИКа, многочисленные его «парки» в различной стадии — «Сиреневый» , «Лосиноостровский» , «Открытый» . Брусничный «Квартал Метроном» . Еще восточнее — «2-й Иртышский». Из недавно сданного — буквально через дорогу «Талисман на Рокоссовского»  и ЖК «Преображение» .

💰 Расчет доходности: Самая недорогая однокомнатная квартира в «Мангазее в Богородском» без отделки, 44 м², третий этаж, выставлена на продажу за 14,42 млн ₽. Однокомнатная квартира в «Талисмане на Рокоссовского» (39 м², без отделки, 4-й этаж) предлагается за 14 млн ₽. С поправкой на площадь и этаж, стоит ожидать, что однокомнатная квартира от «Мангазеи» на ключах будет стоить в районе 15 млн ₽, то есть годовая доходность составит около 1%.

Самая недорогая двухкомнатная квартира в «Мангазее в Богородском» (4 этаж, без отделки, 53 м²) продается за 18,2 млн ₽. Двухкомнатная квартира в «Талисмане» (21 этаж, 45 м², без отделки) выставлена за 15,6 млн ₽. С поправкой на этаж и площадь, годовая доходность по двушке будет в районе -3%. Отрицательная.

📌 Вывод: Доходность либо минимальна, либо отрицательна, конкуренция высокая, пока стоит подождать. Во-первых, выведен малый объем, во-вторых «Мангазея», скорее всего, будет двигать цены вниз. Плюс будут ликвидные малогабаритные студии (ожидаемая цена от 450 тыс./м²), возможно стоит рассмотреть под аренду, для этого локация хороша, в соседних домах однушки по 80–90 тыс. сдаются.

Напомним минусы проекта:

❌ Корпуса, вышедшие в продажу, стоят вплотную к МСД и ж/д путям — пыльно и шумно, нужно внимательно выбирать расположение окон. Квартиры с окнами на путепровод и железную дорогу — увы, полнейший неликвид.

❌ В полукилометре от ЖК расположен Черкизовский мясокомбинат — может попахивать.

❌ Локация очень активно развивается, это хорошо, но стройку вокруг придется потерпеть.