Это все-таки официально: первого июля всеобщая льготная ипотека закончится. Это так радует финансовый блок, что было решено даже повысить компенсацию банкам до 2 п.п.
Расширение семейной программы, конечно, сгладит этот эффект, но все же не в каждом домохозяйстве есть несовершеннолетние дети.
А это значит, пришла пора посмотреть, в каком состоянии сектор подошел к этой знаменательной дате. Берем только публичные данные из ЕИСЖС по состоянию на май 2024.
Портфель строительства…
Вырос на ~17%
Мы не включали в анализ объекты с датой ввода T+4: на них стабильно приходится не более 5% портфеля, так что считаем нематериальным.
Это, пожалуй, самый фрустрирующий результат: почти двухкратный рост цен привел к росту предложения на сравнительно скромную величину. Что неудивительно, т.к. сектору понадобилось порядка 5 лет, чтобы увеличить предложение: вводы в 2024 году будут на уровне 2020-2021, но вот в 2025 вырастут до ~45 млн кв. м. (см. график).
❗️Вырос и портфель и его распроданность.
Уровень распроданности в 2024 году находится на равномерном уровне и даже превысил значения 2023.
При этом превышение наблюдается по всем срокам ввода.
Тут нельзя не отметить, что лучший отдел продаж застройщиков сидит в Минфине и ЦБ - обещания прекратить и досрочно ужесточить льготную программу в комбинации с арбитражем ставок серьезно помогли нарастить продажи.
Напомним, что оптимальный уровень распроданности на вводе мы (и не только) видим в районе 70. К этому значению рынок стабильно приходит досрочно.
❓Пугает ли сектор отмена массовой льготной программы (и нужно ли было расширять семейную программу)?
Нет.
Чтобы достичь оптимального уровня распроданности в 2024 и 2025 годах, достаточно продать 18.5 млн кв. м в течение следующих 18.5 месяцев. По итогам 2023 года было продано не менее ~40 млн кв. м. (816 договоров ДДУ при средней площади 50 кв. м).
Таким образом, рынок может буквально пропустить 1 год продаж и все равно выйти на нужные показатели распроданности. При этом объекты с вводом в 2026 году план продаж на 2024 год можно тоже считать закрытым.
Рассчитывать в такой ситуации на снижение цен на новостройки в обозримом будущем - достаточно авантюрная стратегия.
Сложный вопрос заключается в том, достаточно ли игроки верят в скорое снижение ставок, чтобы не снижать запуски?
Банкам улучшат условия по льготной ипотеке.
✅ В Минфине хотят увеличить уровень возмещения банкам за выдачу льготной ипотеки.
Отправляем ссылки на все новости Nedvigram по итогам дня.