Одной из самых горячих тем на рынке недвижимости в последние годы стало индивидуальное жилищное строительство. В ИЖС видят спасение почти все участники рынка.

Население хочет жить в своем доме, а не в этих человейниках (зачеркнуто), потому что просторно и комфортно. Банки понимают, что рынок МКД подошел к состоянию зрелости и надо искать новые возможности. Государственные мужи надеются за счет ИЖС (при)поднять демографию и увеличить среднюю площадь жилья. Ну а застройщикам в этой ситуации просто некуда деваться.

Несмотря на все это, ИЖС пока во многом остается черным ящиком для аналитики: данных очень мало, а их надежность и достоверность вызывают большие вопросы.

Сегодня ступим на этот сколький лед, развенчаем некоторые мифы, порассуждаем, насколько обоснована вера в ИЖС и спрогнозируем, что будет происходить с этим рынком далее. Подробно с аргументами, графиками и рассуждениями в PDF , а основные выводы ниже:

▪️ Вводы ИЖС последние 3 года росли ударными темпами и в 2021 г. впервые превысили вводы МКД. Это связано не только и не столько с последствиями ковида (и интересом к ИЖС), сколько с техническими причинами – программой социальной газификации и дачной амнистией, из-за которой люди регистрировали ранее построенные дома.

▪️ По нашим оценкам, эти технические причины объясняют около 25-30 млн кв. м вводов ИЖС в 2021-2023 гг. ( 15-20% от всех вводов ИЖС – 165 млн кв. м).

▪️ Во время пандемии наблюдался всплеск интереса к покупке и строительству дома. Но он был не долгим – уже с 2021 г. интерес начал снижаться и сейчас находится вблизи доковидных значений. В то же время вырос относительный интерес к покупке дома – все больше людей вместо квартиры задумываются о своем доме.

▪️ Фундаментально спрос на ИЖС в ближайшие 10-15 лет поддержат демографические тренды: большое число людей в возрасте 30-40 лет (последствие бума рождаемости 80-х) и старение населения. Кроме того, по опросам, подавляющее большинство наших граждан (2/3) хотят жить в собственном доме, а не в квартире.

▪️ Основными препятствиями для переезда в свой дом являются недостаток финансовых ресурсов и плохая развитость инфраструктуры (долго добираться до работы, отсутствие школ, больниц и т.д.). Решением «денежного» вопроса стала ипотека – после распространения льготных программ на ИЖС число выданных ипотек на ИЖС выросло с 12 тыс. в 2021 до 33 и 119 тыс. в 2022-2023 гг.

▪️ Решить инфраструктурные проблемы могла бы помочь комплексная застройка индивидуальных домов крупными девелоперами, но пока они только начинают присматриваться к рынку и ищут способы выхода на приемлемую маржинальность.

🗝 В этом году государственные мужи рассматривают внедрение системы эскроу на ИЖС с подрядом. Механизм призван стандартизировать рынок, сделать его более цивилизованным и прозрачным. Правда, процесс этот будет небыстрым.

Вероятно, в ближайшие 5-7 лет мы увидим трансформацию рынка ИЖС, похожую на то, что происходило в МКД последние пять лет.

Если все пойдет так, как задумано, то проникновение ипотеки в ИЖС может увеличиться с текущих 25% до 40-50%. В таком случае, к 2030 году ввод ИЖС вырастет до ~70-75 млн кв. м в год (+20-30% к 2023 г.) , и это приблизит нас к совокупному вводу жилья в 120 кв. м, как планировалось в Стратегии Минстроя.