В этом году у нас несколько важных законодательных изменений, в том числе ипотечный стандарт.

Этот документ строго направлен на защиту банков от особо жадных девелоперов и особо хитрых заемщиков. О самом заемщике тут забота вторична и косвенна — ему не дают совершить необдуманные поступки.

Коротко по тезисам:

1️⃣ Будут требовать четче подсвечивать риски по сделке (глава 2).

🔘 Это явно будет просто прописано на бумаге, которую не прочитают, ну или прочитают, но не поймут.

2️⃣ Сумму ипотечного кредита рекомендуется устанавливать таким образом, чтобы она не превышала 80% от справедливой стоимости предмета ипотеки, если нет основания ожидать частичного погашения долга в краткосрочном периоде. (ст. 5.2)

🔘 Читай — аванса ниже 20% не ждите. Реально — будет больше почти всегда.

3️⃣ Цена сделки по приобретению предмета ипотеки за счет средств ипотечного кредита не может рассматриваться в качестве справедливой стоимости без проведения анализа справедливой стоимости недвижимого имущества. (ст. 5.3). Касается рассрочки на срок более 1 года и субсидированных продавцом сделок.

🔘 Т.е., когда вы покупаете у девелопера квартиру за 16 млн в октябре и аналогичную, но уже за 18 млн в конце декабря — это не метрика справедливой стоимости. А вот 3 такие же квартиры на вторичном рынке по 15 млн на ЦИАН — вот это кое-как сойдет для прикидки.

4️⃣ Кредитная организация не признает в качестве взноса за счет собственных средств заемщика сумму материальной выгоды, полученной заемщиком от продавца (застройщика), кредитной организации, выдавшей ипотечный кредит, или иных лиц в связи с приобретением предмета ипотеки, и являющейся частью условий сделки по приобретению предмета ипотеки (например, возврат денежных средств в виде кэш-бэка)... (ст 6.1)

🔘 Не сумел накопить на первый взнос? До свидания. Никаких тебе кэшбеков и прочих видов помощи. «Помощники» по получению кредитов сейчас будут в восторге!

5️⃣ Рекомендуется заключать договоры ипотечного кредита на срок не более 30 лет.

🔘 Тут и ранее все логично было. Без вопросов.

6️⃣...срок зачисления денежных средств заемщика по ипотечному кредиту на расчетный счет продавца (застройщика) или счет эскроу, открытый заемщику, должен составлять не более пяти рабочих дней с момента выполнения продавцом (застройщиком) или заемщиком условий получения (зачисления на счет эскроу) денежных средств по договору на приобретение недвижимости, ДДУ, ДУПТ.

🔘 Рассрочки с аккредитивами на годы закончились. Банкам будет невыгодно в них играть

7️⃣ 10.1. Кредитная организация не вправе получать плату... за установление пониженной процентной ставки... по договору ипотечного кредита от продавца (застройщика) или иных подконтрольных лиц... если это влечет увеличение цены объекта недвижимости.

С 1 июля 2025 10.2. Не допускается получение кредитной организацией от заемщика платы (вознаграждения) за установление пониженной процентной ставки (снижение платежей по обслуживанию долга) по договору ипотечного кредита.

🔘 Все! Никаких покупок сниженной ставки. Но чую большой ажиотаж от физлиц в первой половине года. Все будут пытаться получить снижение ставки, пока дают.

Итого:

☑️ Банковские ипотечные кредиты будут расти медленнее, но зато здоровыми сделками;

☑️ Девелоперы получат замедление продаж, внезапно «инновационные финансовые решения» летят в мусорное ведро.