Мы уже писали о том, что MR Group стартовал предброни в 1 очереди нового проекта Cityzen . Это на месте экс-промзоны ММП им. Чернышева (СЗАО, Покровское-Стрешнево, ул. Вишнёвая, вл. 7). Не успели 2 февраля оформить разрешение на строительство, как тут же "налетай на брони, ждун!".

Напомним цены:
▫️ Студии по 18-27 м2 за 8,5-10,7 млн.
▫️ 1-комн и 2Е по 31-56 м2 за 11,7-16,3.
▫️ 2-комн и 3Е по 53-75 м2 за 17,6-25,2.
▫️ 3+ комн по 71-85 м2 за 24-29.

Цена предброни = 1,5% от стоимости квартиры с вайт боксом. Ключи в далёком 2Q 2028.

А теперь посмотрим на эту стройку повнимательнее.

Что в разрешении на 1 очередь:

▪️ 1574 квартиры (80 тыс. м2) и 594 места в паркинге (0,38 м/м на лот — что по нынешним меркам — нормально, для проекта у метро + наверное, будет порядка 50% студий и однокомнатных квартир. Но подождём квартирографию.

▪️ Этажность 4-48 эт. Минимум — это в секциях-смычках между высотками. А доминанта 163 м — опять волнистая башня.

Итак, стартовали с ближайшего к метро куска. Но вокруг промзона. Большая. Без продолжения жилой ткани района. Ещё лет 20 сносить и строить. Про социальные объекты в первой очереди пока упоминаний нет. А имеющихся соцобъектов в пешей доступности почти нет, да путь до до неё лежит через железную дорогу или промзону/стройку.

А еще стоит участь, что вместе с соседним будущим проектом Левела, в этой точке карты появится еще 1+ миллиона жилых метров. Нанизываем сюда застройку экс-Тушинского аэрополя возле «Спартака»… ну и Скай Гарден от ФСК ... Что случится с местной дорожной сетью и загрузкой метро — сложно представить.

Цены хорошие, в этом же районе, но дальше от метро, у ФСК в Sky Garden цены на просторные студии стартуют от 12,8 млн руб., а на однушки от 14 млн руб. Но что касается сроков сдачи и и окружения...

ПОСЧИТАЕМ ДОХОДНОСТЬ.

🧮 Конкуренция: как уже писали выше, севернее метро Тушино конкуренция разве что ЖК Sky Garden , но он дальше. А вот южнее очень много всего – Alia , Holland Park , Primavera , апарты Движение Тушино, так что конкуренция тут высокая.

💰 Расчет доходности: В ЖК Alia готовая студия 24 квм стоит около 12,3 млн. (white box), а 1к 42 квм 18,5 млн. (без отделки). С поправкой на расположение (у Alia оно лучше), площадь и отделку, готовая студия 18 квм с white box в Citizen будет стоить около 10 млн., а 1к 31 квм 14,5 млн. без учета роста цен вторички. Казалось бы, неплохой прирост цены от цен застройщика, но теперь надо учесть срок строительства – почти 4,5 года до ключей (!). Таким образом, годовая доходность студий 4%, а 1к около 5% — это мало, хоть и больше многих других недавних стартов.