Чего добился ЦБ в недвижимости повышением ключевой ставки.

🗣 Мнение исполнительного директора маркетплейса "ВыберуРУ", Я. Баджурака:

Чуда не случилось. ЦБ повысил ключевую ставку до 19% и ухудшил прогноз её динамики до конца года. Не оправдались робкие надежды профучастников рынка недвижимости и ипотеки на осеннее "охлаждение" КС и "реанимацию" сектора после негативных июльских событий. Но так как страна живёт последние полгода с запредельными процентами как по ипотеке для потребителей, так и по проектному финансированию для продавцов, то очередной рост "ключа" на 1%, на наш взгляд, уже не играет значительной роли для изменения рыночной ситуации.

Оставшаяся льготная ипотека, которую власти пока не отменили, будет стимулировать "счастливчиков", которые подпадают под её требования, покупать недвижимость по ставкам в диапазоне 2-6%. Минфин оценил цель по доле таких кредитов в 25%. Как видим за летние месяцы, рынок постепенно движется в этом направлении. По итогам июля доля льготной ипотеки сократилась до 49%, а объем ипотечных сделок сократился в 2,2 раза. В августе выдачи ипотеки с господдержкой ещё немного сократились.

Очевидно, что следом за ростом КС банки поднимут проценты рыночных программ ещё на 0,5%-1%. А средние ипотечные ставки в ближайший месяц приблизятся к потолку в 22%. Брать жилищные кредиты на таких условиях "по карману" не многим. Да и переплата по рыночной ипотеке со ставкой выше 20% достигает стоимости 3-5 квартир. В результате спрос ипотечников на "вторичку" еще просядет на 20%-25% как минимум до конца года и, возможно, в горизонте 2025-го. Впрочем, именно этого и добивался ЦБ, принимая меры по "охлаждению" рынка.

Мы не ждём обвала цен на недвижимость, пока ЦБ не возьмет под контроль инфляцию. По итогам августа 1 кв м новостроек подорожал в 45 городах и подешевел в 25. В среднем по 70 городам цена "первички" выросла на 0,6%. В Москве рост составил 0,4%, в С-Петербурге — 1,1%.

Похожая ситуация на вторичном рынке, причём в этом сегменте рост стоимости "квадрата" составил 0,7%. То есть по динамике подорожания "вторичка" обогнала "первичку".

После повышения КС цены на недвижимость осенью могут стабилизироваться, колеблясь на 5-10 % от региона к региону. Продавцы как новостроек, так и "вторички" начнут предлагать скидки до 5-15%, чтобы привлекать покупателей. Разница в ценах между новостройками и вторичной недвижимостью останется, но может сократиться до 20-25% из-за льготных программ.

В заключении выделим ключевой риск для застройщиков из-за роста КС, который просматривается в горизонте последующих 2-3 лет. Пока отрасль, которая накопила запас прочности, "переваривает" новый уровень процентов в проектном финансировании. Однако бизнес, особенно средний и небольшой, неизбежно перестанет заходить в новые проекты, приостановит приобретение земельных участков и развитие территорий. Ведь цена проектного финансирования уже слишком дорогая, и нет предпосылок к развороту тренда. Недаром вице-премьер Хуснуллин напомнил рынку, что строительство жилья в России является социально чувствительной отраслью, значит власти не допустят никаких кризисов. Посмотрим, как это реализуется на практике.